市场定位与产品建议报告(广州).docx

PAGE28

PAGE1

AA黄埔项目

市场定位与产品建议报告

目录

引言……………3

项目综合理解…………………5

项目基本情况………5

二、区位分析……………8

三、项目SWOT综合分析………………11

影响项目的关键因素与契机…………………22

目标市场定位…………………23

一、目标市场定位的思考………………23

二、目标市场的分析……………………29

项目发展理念与形象定位探讨………………49

一、开发理念的思考……………………50

二、市场形象定位的初步提炼…………54

项目产品建议………………57

一、开发规模建议………57

二、分期开发建议………66

三、配套设施建议………69

项目亮点建议…………………77

一、教育系统……………77

二、物业管理服务系统…………………83

三、产品特色……………87

项目价格定位………………91

一、住宅价格定位建议…………………91

二、商铺价格定位建议…………………97

引言

在为AA黄埔项目进行全面的项目分析和策划定位之前，让我们首先简要地回顾之前关于对黄埔区房地产市场调研后所得到的重要结论及提示。

经济规划定位

在广州市民心目中，黄埔区一直属于传统工业区

黄埔区经济发展以第二产业为主，汽车、精细化工及物流是区域的支柱产业。

区域内第三产业的发展远低于工业的发展水平。

未来仍以汽车、精细化工和物流发展经济为主导，将重点新增旅游娱乐产业进行有效补充与拓宽。

房地产地位

房地产开发企业少，开发能力普遍较弱。

区域缺乏真正意义上的大型知名开发品牌进驻，版块竞争效应未能形成。

房地产投资比重属全市老八区的最低水平

商品房供求量均属全市老八区最低

由于区域环境及产品质素较差，导致成交价格处于市场的最低谷。

现实住宅市场

黄埔年均住宅消化约为10万平方，需求基数低，市场较疲软。

大量的区内客源被分流到外区，尤其东圃的截流威胁最大，外流率达50％。

目前所开发的产品质素远未能达到全市的优秀标准水平。

大沙地、丰乐路一直是黄埔的热点区域所在，而石化路段则缺乏市场关注。

从上面的结论可得出，黄埔区先天的房地产环境是不如人意的，而AA要进入这个市场，所面临的困难和威胁已客观存在，但凭籍AA出色的品牌影响力、产品创造力和承诺实现力，AA将有足够的机会突破市场局面，创造出新的市场空间！“有空间就有可能”，那么AA的空间或机会究竟在哪里里？

根据我们的分析，AA的能力与机会主要有以下4点：

企业品牌

AA是全国性的知名品牌，除了房地产，在其它领域已获得了更广泛的认同，如在股市AA是影响指数的重要蓝筹之一，认同AA，在房地产以外，还可以在社会生活的方方面面开始。

产品品牌

从深圳到成都、武汉，从城市花园到四季花城，每推出1个项目，AA都必然会为市场带来新的产品亮点和惊喜，AA的产品已成为潮流的先驱，AA成功的经验不仅在于过去，还延伸至将来。

合众连横

AA在广州西部已积极部署南海泌冲项目，而在广州东部如能成功布棋，则可形成东西夹击广州之势，有利迅速占领市场，打开突破口。而且在东西市郊边缘地块开发有利于控制成本，符合AA进占新区域开发经营策略。

美誉传播

黄埔港是广州与全省、全国甚至全球联系的交通枢纽，在这里，交流的不仅仅是货物，还包括文化、价值和品牌的交流和传播，在这里，AA通过传播可以将品牌度和美誉度升华，其作用比其它城市有过之而无不及。

通过对上述大局的研究和判断，接下来，我们正式展开对AA黄埔项目的细致剖析。

项目综合理解

一、项目基本情况：

项目位置：

项目位于黄埔区石化路西侧，项目东面为一路之隔的石化大院，南面临近好又多、待开发用地和文冲路，西面为尚未开发的菜田，北面是村地，靠近石化厂区。

具体位置如图示：

广

港

湾

路

电信城

黄埔酒店

大

广

麦当劳

黄埔商业城

黄埔公园

大沙购物城

百事佳

园