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证券研究报告|投资策略研究*专题报告
2024年06月18日
投资策略研究
本轮商品房收储政策解析
本轮商品房收储可能拉动6250亿元投放于存量房地产市场。本轮商品房收作者
储将由央行提供3000亿元、利率为1.75%的再贷款给国家开发银行、政策
分析师汪毅
性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行,
执业证书编号:S1070512120003
再由这些全国性银行向国有企业提供贷款,用于收购已建成未出售的商品房
邮箱:yiw@
作为保障性住房。按照3000亿元对应的60%的贷款本金测算,本轮收储能
联系人王正洁
够拉动银行贷款5000亿元。国有企业自有资金方面,按照《关于调整固定
执业证书编号:S1070122050011
资产投资项目资本金比例的通知》,保障性住房和普通商品住房项目的最低资
邮箱:wazhjie@
本金比例为20%,以5000亿元的银行贷款对应计算,本轮收储则至少能拉
动1250亿元的国企自有资本金投入。相关研究
1、《长城策略*月度金股‖2024年6月》2024-06-02
此次收储贷款资金对应的利率下限为1.75%(再贷款利率),上限为3%。在
2、《策略视角:行业有望加速出清,关注光伏超跌机会》
租金收益率方面,各地收储租金收益率的区间可能会在市场价格的0.8-1.352024-05-30
倍。按照各地已经逐步落实的收购动作来看,按照当前公开披露的收购价格3、《政策预期持续升温,耐心等待房地产数据修复--长
来看,此次收购的成本可能在对应商品房市价的70%-100%左右,作为保障城策略周论市场(0520-0526)》2024-05-28
房对外的租金大约是市场价格的80%-95%,假设收购价格为市价的70%,
租金价格为是市价的95%,那么收储租金收益率则为市场租金收益率的1.35
倍,假设收购价为市价的100%,租金价格为市价的80%,则收储租金收益
率则为市场租金收益率的0.8倍。
此次收储的意义:
1、即时缓解开发商的资金压力,激励房企转向提供更多现房、减少期房销售,
从而减轻期房交付可能引发的风险;
2、从市场角度看,此举有助于削减过剩库存,即使需求保持稳定,也能加速
市场供需向平衡状态恢复,促使房地产成交量企稳回升,稳定商品房价格。
当前三四线城市房地产去库存压力较大。根据上海易居房地产研究院的测算,
4月份,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、
23.0和34.0个月。总体上三类城市去库存周期都异常高。若对比2019年4
月份的去化周期即13.5、9.2和10.5个月,三类城市分别超出6.6、13.8和
23.5个月。存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏
高,按13个月合理值算,以该指标来看,三四线城市的去库存压力最大。
回顾之前的收储政策,2014收储行动主要是在房地产市场下行压力较大的
背景下进行的,目的是为了消化大量待售库存,缓解开发商的资金压力,并
促进棚户区改造项目的顺利进行。通过回购商品房作为棚改安置房,既解决
了棚户区居民的安置问题,也帮助去化了部分商品房库存,2014年收储主
要用于棚
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