房地产行业市场前景及投资研究报告：消费类REITs估值方法.pdf

证券研究报告·行业深度报告·房地产

房地产行业深度报告

消费类REITs的估值方法和投资价值分析2024年06月30日

增持（维持）

[Table_Tag]

[Table_Summary]

投资要点

◼REITs的底层资产估值方法与核心指标：底层资产的估值方法主要有市

场法、成本法和收益法三种，消费类REITs的底层资产为收益性物业，

其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，通常使用收益法中的

现金流折现法进行估算。在NOI维持不变的情况下，资本化率CAP

RATE越低，资产估值越高，反之亦然。当收益年限n足够大时，资本

化率的计算公式可以简化为：CAPRATE=r-g，即资本化率等于折现率

r和NOI增长率g的差值。

◼消费类底层资产基本面分析：对研究消费类REITs底层资产估值时，往

行业走势

往其基本面指标的历史数据能帮助我们判断其折现率和NOI增长率的

合理性。我们从六大方面对三支消费类REITs的底层资产基本面进行分房地产沪深300

析。（1）城市及商圈方面：人口水平与经济发展指标越好，折现率越低；13%

（2）业态配比方面：重点关注零售业态占比，从而判断未来租金增长8%

3%

潜力和风险；（3）收入结构和计租方式方面：重点关注抽成租金的收入-2%

-7%

占比；（4）租金水平与租售比方面：租金水平越高，增速越快，NOI的-12%

-17%

增长率也应当越快，良好稳定的租售比代表购物中心与租户间的利益平-22%

-27%

衡和共赢；（5）前十大租户方面：往往均为具有较强品牌影响力的商户，-32%

2023/6/302023/10/292024/2/272024/6/27

决定了购物中心的发展定位；（6）租约到期情况方面：剩余租期越长，

意味着换铺机会越少，购物中心的稳定性越强，但租金增长潜力偏弱。

前三方面因素有助于判断折现率的合理性；而后三方面因素和NOI增相关研究

长率的关联度更高。经过综合分析研究我们认为，按照折现率由低到高《新房二手房成交环比提升，住建部

排列，青岛万象城西溪印象城长沙览秀城；按照NOI增长率排列，加快推动地方收购存量商品房》

青岛万象城西溪印象城长沙览秀城。

2024-06-25

◼分派率背后的故事：简单来讲，我们可以通过资本化率判断底层资产估《新房成交环比小幅下滑，央行提出

值，通过分派率判断REITs产品的投资价值。但是从资本化率到最终的

分派率需要经历一系列计算，而预留现金调节以及外部杠杆都会对分派加快推动存量房去库存》

率产生较为明显的提升作用。（1）预留现金调节：公司在购买项目公司2024-06-17

股权后，可能会沉淀