万科企业管理万科南海市黄岐区泌冲岗项目可行性研究报告.pdfVIP

万科企业管理万科南海市黄岐区

泌冲岗项目可行性研究报告

南海黄岐泌冲岗项目

可行性研究报告

深圳市万科房地产有限公司

广州项目发展部

Monday,November11,2002

目录

第一部分项目概况

一.宗地现状

1．地理位置

2．地块四至

3．地形地貌

4．地质条件

5．工业现状

6．路网现状.

二．大市政和社区配套

（一）、大市政配套现状

1．道路交通状况

2．水、电、气

3．通讯

（二）、社区配套现状

1．学校

2．医院

3．公交

第二部分法律及政策性风险

1．土地使用权现状

2．用地规划手续

3．合作方式

联合竞买

权益转让

项目公司

4．风险分析

竞买实现

权益转让

规划要点

用地年限

第三部分规划要点分析

第四部分市场分析及项目定位

一.广州市国民经济增长与住宅市场主要特点

二.项目所在区域特点及项目个性

三.区域市场分析

1.区内现有住宅项目

2.潜在市场竞争分析

四.本案辐射范围及其市场特征

1.辐射范围

2.辐射范围市场特征

五.项目定位

1.客户定位

2.产品定位

3.价格定位

第五部分投资收益分析

一.经济指标

1.平均售价测算

2.成本费用测算

3.地价与容积率

4.成本水平

建造成本

完全成本

5.利润测算

二.税务分析

三.开工及销售安排

1.工程施工安排

2.销售进度安排

四.资金流量

五.盈亏平衡点分析

1.保本售价

2.保本销量

3.项目完全投资保本销售

六.敏感性分析

1.销售均价变化的影响

2.单位成本变化的影响

3.容积率变化的影响

七.投资分析结论：

第六部分项目综合评价

第一部分项目概况

一、宗地现状

1．地理位置

南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积438238平方米（约657

亩）。

地块南对面的工业开发区占地面积199922平方米（约300亩），目前开发区东北面

已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂（约占150亩）。

地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。

2．地块进深示意及四至

东至山岗（与金沙洲紧邻），南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区，西至宽约25米的城

市规划支干道（连接广佛高速公路），北至山岗（与金沙洲城市生态公园相连），紧邻泌冲二

小和黄岐高级中学。

地块西至道路地块南至道路

地块西北角边界道路

3.地形地貌

地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部（最大