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房地产企业一般融资方式

一、房地产私募基金

房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委

托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增

值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金

的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与

房地产投资的机会。房地产企业通过出让股权引入基金，或自身

设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

二、融资性售后回租

房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售

给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该

物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，

期限长，租金支付方式较灵活。

三、境外融资

境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资

基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本

也较高。

四、银行贷款

商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企

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业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足

够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。

五、股票融资

股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较

大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票

融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

六、债券融资

房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但

国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券

融资比例很低，并发展缓慢。

七、房地产信托

在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产

业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比

较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行

传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹

集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信

托期满后被溢价回购的信托模式。

房地产融资的途径有哪些一、直接融资

直接融资是指企业进行的首次上市募集资金(IPO)、配股和

增发等股权融资活动,所以也称为股权融资;同时包括权益相关

融资，投资者拥有公司的权益、决策权和经营权。资本间接融资

是指企业资金来自于银行、非银行金融机构的贷款等债权融资活

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动,投资者比公司权益所有人优先分配公司收益，获得利息收益，

所以也称为债务融资。

直接融资包括上市融资，定向增发和公开增发等。上市融资

指的是公司在证券市场公开发行股票，募集资金。股票上市可以

在国内，也可选择境外，可以在主板上市也可以在高新技术企业

板块，如美国(NASTAQ)和香港的创业板。发行股票是一种资本金

融资，投资者对企业利润有要求权，但是所投资金不能收回，投

资者所冒风险较大，因此要求的预期收益也比银行高，从这个角

度而言，股票融资的`资金成本比银行借款高。

二、间接融资

间接融资包括公开债务融资和非公开债务融资。公开债务融

资指的是在证券市场上公开发行债券，目前国内包括企业债、短

期融资债券和未来即将放开的公司债。

房地产企业项目融资的渠道(1)注册资本金，房地产企

业股东提供的股本金。除此之外，股东还可不断以股东借款形式

向房地产企业注入资金。

(2)银行融资，现在这一块卡得比较严，中国人民银行对四

证不全的房地产项目是不办理的。

(3)发行债券，根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只

有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任

公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等

都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发

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行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺

避险工具。这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。

(4)上市发行募集资金，一直以来，国家都不支持房地产企

业上市，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。

中国证监会在《关于进一步