房地产行业税务检查应对指南.doc

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房地产行业税务检查应对指南

房地产行业税务检查应对指南

一、预售房款未按规定预缴税款相关法规链接：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕第031号）第一条规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。常见涉税违法类型：1、预售房款记入应付账款等往来科目归集，不通过预收账款科目核算，长期挂账不结转收入；2、将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入；3、以收抵支，巧立门目，通过其他应收或应付款科目直接拨付工程款等；4、分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。检查提示：1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；2、到地税部门核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致；3、查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等；4、查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入相关法规链接：《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第五条、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕第031号）第二条第二款规定，开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入；第四款规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；第六条规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。常见涉税违法类型：1、销售收入确认不及时，长期挂在预收款账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；2、只计商品房收入，车库销售不计收入；3、整体转让楼花不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；4、先租后售的收取的租金不记收入；5、以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；6、以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；7、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；8、视同销售产品不记收入；9、视同销售商品价格偏低；10、价外费用（如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等）不记收入；11、与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；12、代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；13、将收取的拆迁安置补偿费列其他应付款，年末不结转营业收入；14、其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入营业外收入核算。检查提示：1、收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；2、从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确