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房地产负债经营风险控制的基本理论

本篇论文目录导航：

【题目】房地产公司负债运营中的风险管理探究

【第一章】风险管理在房地产企业负债经营中的应用引言

【第二章】房地产负债经营风险控制的基本理论

【第三章】DH公司负债经营风险控制的现状分析

【第四章】DH公司负债经营风险的控制不力的后果及原因

【第五章】提高DH公司负债经营风险控制力的对策

【结束语/参考文献】房企负债经营风险管控分析结束语与参考

文献

2房地产负债经营风险控制的基本理论

2.1负债经营相关概念

2.1.1负债经营

负债经营也称举债经营，是企业在生产经营过程中，出现自

有资金不足的情况时，通过多种途径获得贷款，如使用融资租赁、发

行企业债券和获得短期信用等方法取得资金的常用经营方式。

2.1.2负债规模

负债规模是指企业负债总额的大小，也可理解为负债总金额

占企业资金总量的比例。企业的负债规模过大时，其经营策略较为激

进，高负债会造成企业需要支付较高的资金成本，进而又会使得企业

持有的现金量过低，这导致企业持续经营能力易受资金周转情况的影

响，进而又会造成企业的资金链较为脆弱，并出现较高的财务风险。

2.1.3负债结构

负债结构是指企业负债中各种负债数量的比例关系，其中长

期负债与短期负债之比是企业较常用于衡量负债结构是否合理的方

法。

2.1.4负债经营风险

负债经营风险是指企业无法及时应对内部环境的变化，或者

无法及时适应外部环境变化而导致的风险。也可以理解为负债前提条

件发生变化所导致的，企业没有能力偿还已经到期的债务，而使得企

业出现无法持续经营的风险。

2.2房地产企业负债经营风险的种类

不同行业的负债经营风险也不同，而房地产企业具有资金需

求量大、资金回收期长的特点，这使得企业负债经营存在以下四种风

险：利率变动风险、无力偿还风险、再举债风险和信用风险。

2.2.1利率变动风险。

贷款利率的升高或者降低会使得贷款利息出现相应的上涨或

者下跌，这样会让房地产公司出现利润降低或者收益增加。这种利率

波动的不可预测性所导致的企业盈利能力的不确定性就是利率风险。

因为房地产公司无法独自筹集如此巨额的资金来维持日常的经营，导

致其不得不以负债形式对外筹资。与此同时，受我国筹资渠道较为单

一的影响，房地产公司不得不依赖银行贷款来筹集资金，进而造成房

地产公司资产负债率高于50%,并使得房地产行业出现高负债经营的

特性。

银行贷款的利率受国家宏观政策的影响较大，这让企业为了

降低资金成本而调整资金结构，进而也就改变了企业的资金走向。利

率的升降变化会从三个方面影响房地产公司的财务状况：第一，升高

的贷款利率使得房地产公司负担更多的贷款利息，并使得公司可以随

时使用的营运资金减少，从而造成企业在经营不善时资金链更易紧绷，

进而增加了公司财务风险；第二，间接导致房地产公司资金回收难度

加大，因为大部分购房者通过银行贷款获取购房款，增加贷款利率会

使得购房者的还款难度增加，而有些购房者会担心难以负担后期高额

利息而放弃购房计划，这样购房者减少并导致房地产行业的整体房价

下跌，导致资金回收额也随之减少；第三，利率的上升会使得现金流

折现率增加，进而导致净现值减少甚至为负，这样房地产公司的价值

也随之降低。由此可知，房地产公司的可持续经营以资本市场的资金

支持为主，资金链是房地产公司生存和发展不可缺少的一环，利率的

变化会使得房地产公司资金链的整体运作受到影响，从而易出现资金

链断裂的风险。

2.2.2无力偿还风险

房地产市场的买方市场与卖方市场相互转化，会导致房地产

价格变化，租金收入也随之发生变化。这使得购房者和房地产公司都

无法准确预估可能获得的收益或者损失，以致房地产公司不得不承受

巨大的财务风险。有时房地产公司的房产供给量远远大于购房者的需

求量，这导致房地产公司难以卖出房屋，也难以找到房屋租户。也就

使得房地产公司的房屋难以销售，并造成存货积压，投资出去的资金

难以回收，又导致房地产公司的流动性营运资金减少，并无法偿还贷

款和利息，大大增加了公司破产的概率。

在这种情况下