深圳花样年花港营销执行报告70PPT.ppt

30六月2024深圳花样年花港营销执行报告70PPT

统一思路（项目目标、竞争下的策略）梳理工作（执行安排及执行要点）抓紧落实（总控图、费用计划表）【报告目的】

【逻辑思路】附件：《总控图》、《阶段媒体费用表》、《各项媒体费用表》市场解读解决方案总体策略营销组织市场态势客户分析客户解析提出问题分析问题卖什么？卖给谁？怎么卖？产品剖析竞争力分析

【营销目标】一、高形象启动项目，树立片区项目标杆；二、快速销售，2007年11月底开盘实现60％销售率，年底实现95％以上销售率；三、打造盐田品牌项目，提升花样年品牌

时间6月7月8月9月10月11月12月08年1月2月累计销售【阶段目标分解】11.30开盘强销期形象丰满期形象树立期尾盘期推广期：销售率50％70％90%100%预计积累800批客户229套320套412套458套

本项目沙头角大小梅沙【项目位置】

总占地面积：5334.98平米总建筑面积：26246.4平米住宅建筑面积：20010平米商业建筑面积：2384.16平米架空层绿化面积：396.54平米住宅总户数：458户建筑层数：2栋、33层容积率：4.2覆盖率：34％绿化率：14％停车位：145个经济指标【项目简介】

【产品分析】户型面积（M2）套数套数比单房29.436414%一房一厅42.5225658%两房两厅59.6712228%合计——442100%主力户型为42平米的一房一厅，其次为60平米的两房，少量的单房产品；总价在30万—60万之间，首期在6万—12万之间；

【户型特点分析】户型朝向：东北、西南向两种朝向；景观视野：西南向户型可观赏梧桐山山景，东北向户型可远眺三洲田风景旅游区，视野开阔。但西南向为一物流公司小高层建筑，低层部分单位景观视野一定程度受阻；噪音影响：西南朝向单位由于正面向后方陆域货运主干道明珠道，平时车流量较大，噪音干扰最大；东北朝向单位朝向集装箱堆场，平时有一定量货柜车进出，但相对西南朝向单位噪音较小，相比之下，较为安静；功能布局：户型面积配比合理，空间尺度好，客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能面积比例分配合适，使用性强。露台、落地凸窗面积全部赠送面积，阳台赠送一半面积，户均赠送率达2.6—18.6%功能布局良好，噪音干扰，赠送面积一般结论：合理即是优势，不必过分渲染户型特点

【花港6大核心卖点提炼】价值区位。盐田港三期扩建，国际物流园成就未来价值前景；活力交通。深盐第二通道开通，20分钟掌控城市交通脉动；国际精装。片区唯一精装国际公寓，精彩定义盐田港稀缺品质；风尚领寓。30-60M2精致空间，大露台宽景凸窗，大方收藏梧桐山景；品牌物管。深圳十大品牌物管，彩生活平台，24小时全天候尊崇服务；艺术地产：十一年花样生活风格，艺术地产引领城市精彩品质生活。

【SWOT分析】OS地标性物业：本项目楼高为33层，为该区域最高楼，昭示性强，地标性物业；展示面：项目紧靠明珠道，展示面好；交通：紧临明珠道及永安路，路网发达，交通便捷；景观：山景资源较丰富，视野开阔；精装修：户型为单房、一房及两房，面积适中，商住相宜，且为精装修销售。品牌开发商开发优势区域发展：盐田港三期扩建，助推盐田社会经济发展，促进物流产业结构升级及发展；国际物流园打造给片区住宅带来正面影响；第二通道开通，改善东部交通环境，缩短市区与大梅沙的距离，带动盐田的房地产发展和土地价值提升，以及盐田的经济发展。优势机会

W噪音：货运干道的噪音、粉尘影响；配套缺乏：周边生活配套不完善，档次较低、杂乱。项目周边区域形象档次较低，片区形象档次有待改善；片区对其他区域自住客户群体吸引力较弱；片区市场供应量的增加，市场竞争压力增大；近期国家政策存在不确定性因素。劣势威胁T【SWOT分析】

利用品牌、精装、景观、档次四重优势，打造片区高端形象，抢占第一把交椅；精装概念，打造低投资成本的高端公寓，锁定投资客户，面向深圳区域的投资人群；利用产品的差异化优势，树立项目的高端形象，对目标客户进行细分，弱化产品竞争带来的威胁；演绎片区功能定位的特有升值优势，结合产品特色进行整合推广，以高调的营销手法弱化片区低端形象带来的威胁。用现场包装展示及细节营造在客户细分的基础上对项目配套缺失进行弱化，用项目本身高端形象支撑项目价格。利用营销包装，弱化劣势利用优势及机会点，弱化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，