第九商业大街营销推广方案.docx

第九商业大街营销推广方案

2、区域〔库车县〕商业结构

2-1、文明路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵御商品销售为主，构成集贸市场、超市等商业形状。

2-2、随着城市经济开展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业少量供应市场，库车商业形状由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，招致局部商业物业出现滞销，运营户的盈利才干末尾下降。

3、区域〔库车县〕商业物业开发现状和趋向

3-1、依据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文明广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，假设再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的少量供应，估量今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将打破20万平米。关于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需求4——5年时间〔按历史销售可比量计算〕，市场压力和过剩状况可想而知。

3-2、从商业开展趋向判别，库车县商业区域进一步向文明路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文明路将建成一批中高档定位的商场，估量开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。

3-3、天山路仰仗集贸市场和大型综合卖场，构成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发形式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，中心商圈的位置逐渐构成，但少量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来庞大压力。

4、消费者状况

4-1、少数民族占相对比列，但汉族人口在城区增长迅速。

4-2、中高档商品仍是市场消费的主体。

4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。

4-4、县城居民支出水平正在提高，随着外来人口添加，中档和非生活必需品消费增长清楚。

5、运营户状况

运营户普遍存在一种矛盾的心思——对库车经济开展前景的看好和对运营状况日薄西山的忧虑。形成这种现象的主要缘由，是商业市场开展的速度远远超出了消费增长的速度，同时微观经济和城市经济的开展抵消费的贡献不能够同步发生，普通会出现迟滞效应。随同着商业楼盘的少量供应，这种矛盾将愈加突出，并招致运营户盈利水平进一步降低，商户对运营投资的决计将更显缺乏，持币张望的心态也将减轻。

二、竞争物业

1、直接竞争对手——天五商业批发城

1-1、项目概略

天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，修建面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率缺乏20%。

1-2、项目优势

区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长；

商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛；

规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且联系摊位面积小，总价低，契合库车市场购置力；

1-3、项目优势

定位效果：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场构成错位运营，招致市场间的竞争；

工期效果：现处于基地施工阶段，估量交付时间在明年8月以后，丧失了往年有利的销售机遇；

价钱效果：价钱定位偏高，和周边楼盘相比不具有竞争力；

/销售效果：采用复杂的拉客方式，价钱混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金〔无预售容许证〕发生的销售将很难保全。

2、直接竞争对手——国贸购物中心

国贸购物中心位于束缚路和文明路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总修建面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高档百货〔一层沿街为门面〕，三层定位为高档餐饮。售价2500元——3800元/平米，门面售价5000——7000元。门面房现已售出70%以上，三层全体租赁给温州大酒店，其他物业销售缺乏15%。

3、直接竞争对手——金桥文明广场

金桥文明广场位于文明路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层，方案由金桥超市直接进驻；地上三层，总修建面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售任务仍在延缓中，近期在做复杂的项目咨询和开发企业推介。

三、SWOT剖析

1、优势和时机点

1-1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；

1-2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻勾搭路；

1-3、价钱优势，比周边异性质的楼盘价钱低5——10%；

1-4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于构成集聚效应；

1-5、微观经济和城市经济开展时机，使库车投资开发潜力庞大，经济开展前景良好，为商业运营和商业投资