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H项目推进一、CBRE策划专题二、教育业态专题三、各部门工作清单四、设计专题

CBRE策划专题

前提：1）暂全按持有考虑；2）现已开工部分按目前工期（AB/EF）；3）CD暂时未开工，按无二次开工成本考量；4）预招租时间：半年，预招租期间内招租率：10%；5）月招租量：按0.5万㎡/月估算，GHI合计8个月出租近4万㎡。问题：从供应节奏及招商速度倒推CD开发节点4.3万㎡6.19万㎡17-18年为集中供应期，19年，存量招租压力逐渐减少，且AB/EF第二个租赁周期未至，CD适宜19年下半年后推出。第1个租赁周期（3年）第2个租赁周期（3年）集中供应节点工程期8.1万㎡1、开发节奏1.6万㎡（4*40%）3.44万㎡（4.3*80%）4.9万㎡(6.19*80%)相对供应空档期

2022年开始达到全项目满租状态，稳定期EBITDA率10%，年化权益净利1.5亿元。2、经营效能期限2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年合计经营收入：9177174662436933723437125338360152241982其中：租金7713149412100429056378644666352897210138停车费76011831532232529723335355715663物业费70413431833234228763385369816181经营支出：226126236119864911523127011413358008营业税金及附加5149781365188824482989336813551房产税92617932521348745445600634825217物业成本5009171358206329542168221212172招租代理费32162387512111578194422048756EBITDA:6916148441825125074321894068246019183974年末建成投资额86380232940232940348299348299483156483156EBITDA率8%6%8%7%9%8%10%折旧摊销：152829374347676696375670567036555所得税：15493423399752646484100661160042383税后净现金流：5367114211425319810257053061634419141591报表净利38398483990613045160682494628748105036权益净利19584326505266538195127221466253569

H项目教育业态研究

目录1.项目调研及分析2.案例研究2.1家盒子FamilyBox2.2上海仲盛世界商城2.3凯德mall太阳宫店3.儿童业态的发展现状

学军小学天长小学金成求是小学胜利小学文三街小学西湖小学保俶塔实验学校安吉路实验学校长寿桥小学采荷第二小学项目周边环境——项目周边学校数量众多，且质量较高，存在极大的教育需求注1：《中国500强小学》排行中杭州有10所小学上榜，5所来自于H项目周边胜利幼儿园五星幼儿园行知幼儿园东园婴幼园新华幼托园市府机关幼儿园星辰幼儿园东新实验幼托园文新幼儿园采荷第二幼儿园闻裕顺幼儿园贾家弄幼儿园红缨幼儿园注2：杭州特级幼儿园共有13所，4所来自于H项目周边H项目属于文教版块，周边幼儿园和小学数量较多，教学资源覆盖人口众多，具有浓厚的教育氛围。区域内小学与幼儿园质量普遍较好，拥有学军、求是、育才、文三等杭城知名教育集团的多所分校，课外培训的需求较大，是教育产业的理想发展地。周边的优质学校皆可作为重点服务和宣传对象，能够提供良好的渠道生源。周边3km内有近30所小学周边3km内有近65所幼儿园*注1*注2

周边市场分析——培训机构数量多，但质量一般。高端机构有限，且分布零散各品类的杭城一线品牌都有进驻，但市场占有率低：学而思（课辅），番茄田（美术），新东方、EF及易贝乐（英语），天目琴行（音乐），金宝贝（早教）等各品类的一线品牌都已经出现，但市场占有率不高。一线机构主要分布在各写字楼内及主要干道街边，在区域内比较分散，与其他业态缺少互动。区域内存在大量品质一般的社区内机构社区内存在大量作坊式机构，品质一般：作坊式机构占据主流，基本为个体单店，规模小，品质一般。散落分布在社区和学校附近，影响范围有限。目前市场还在逐步发展中，不少机构开业时间不满一年，教育产品的供应还在不断地增加。各品类一线品牌分布图

当下市场的产品还无法满足客户需求，在多方面都有提升的空间。产品认可度家长对目前课程的满意情况不满意的原因因素质量不好其他，如教室，教师等路程太远价格偏贵孩子厌倦不满意40%满意40%还行20%挑选机构时最关注的因素