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买卖不破租赁案例分析

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租

赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能

以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并

要求承租人返还租赁物。

买卖不破租赁的意思是租赁期间，租赁物的所有权发生

转移，不影响租赁的法律效力。但是现在经常出现买卖不破

租赁的纠纷，所有权转移后很多人认为租赁关系不存在了。

所以，小编在下文为大家分析买卖不破租赁案例，希望对大

家有所帮助。

▲【案情】

甲公司(破产企业)与乙公司(承租方)于2008年签订一

份租赁合同，合同约定：乙方承租甲方四层办公楼，租期为

10年，租金每年100000元，付款方式为每年一月份缴纳当

年租金，违约责任为：甲方或乙方单方面解除合同的，向另

一方支付30万元违约金，但未约定解除合同的情形。后甲

方因资不抵债被人民法院依法宣告破产，甲公司名下办公楼

被依法拍卖，丙公司(现房产所有权人)通过竞拍取得该房屋

所有权。丙公司要求与乙公司解除租赁合同，但乙公司以“买

卖不破租赁”抗辩，拒绝解除合同，要求丙公司继续履行合

同，后经人民法院调解未果。现通过三个方面分析保障丙公

司权益的有效途径。

▲一、对抗“买卖不破租赁”原则的可行性。

1、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民

法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私

有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转

移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

2、《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁

物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案

件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋

在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履

行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列

情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立

抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房

屋在出租前已被人民法院依法查封的。

4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变

卖财产的规定》第31条第二款规定：“拍卖财产上原有的

租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”

5、《石家庄市城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：

因出卖、赠与、继承及企业破产、兼并、合并等原因使房屋

所有权转移他人时，房屋受让人应当履行原租赁合同。

根据现有法律、司解和地方规章，“买卖不破租赁”原

则的适用范围应当包括企业破产拍卖在内的所有权变动等

方式。

▲二、拍卖程序有无瑕疵。

根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定：

拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

第二十七条规定：委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的

来源和瑕疵。

第三十五条规定：竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有

权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。

第六十一条规定：拍卖人、委托人违反本法第十八条第

二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受

人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人

责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖

前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担

保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时

效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之

日起计算。

据此可知，如果拍卖机构未向竞买人履行标的物瑕疵告

知义务，或义务履行不完全，因此造成买受人利益损失的，

拍卖机构应当依法承担赔偿责任。具体到本案，如果拍卖机

构未告知拍卖标的上存在租赁关系等权利瑕疵，或告知不完

全，则丙公司有权向拍卖机构主张赔偿。

▲三、从租赁合同内容及相关法律考虑丙公司单方解除

合同的可行性。

根据当事人介绍，该合同条款较少，违约责任约定不详

尽，且未规定当事人解除合同的约定情形，故依据合同可能

难以达到单方解除合同的目的，而且有可能面临巨额的违约

金赔偿。故可以依照法律、规章等赋予的法定解除权通过创

造条件从而达到该目的。

《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列

行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成

损失的，由承租人赔偿;

(一)将承租的房屋擅自转租的;

(二)将承