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某海外房地产项目开发的风险分析

录

1、中国经济总量及房地产行业的迅猛发展1978~2012年，年均经济增长率高达9.8%2012，GDP达8.2万亿USD,仅次于美国2012，全国城镇人均住宅面积32.9m2，比1978年增长391%

2、越来越多的中国富裕人群的海外投资置业需求统计到2013年，中国移民海外人数存量已达到934.3万人1990年的第七大移民输出国，上升为2013年的第四大移民输出国2013，中国投资者购买美国房产220亿USD，占外国人在美购房总金额的24%

3、国内严厉的房地产调控政策以及人民币持续的升值预期4、国内对于海外房地产市场投资研究的相对缺位

专家调查层次分析敏感性分析

文献回顾与综述1、对外直接投资动机、类型、进入模式、运营阶段等的风险因素及控制策略理论

案例项目介绍占地57英亩（345.99亩）建筑面积约119.94万m2总地价19.776亿RMB,楼面地价1648.77元/m2

规划、效果图

较近的地理位与中国更为接近的发展阶段置及心理距离更为广阔的市场前景东道国吸引的优惠政策

1.资源投入大，经营风险高独2.避免了与合资者之间的摩擦及管理上的难题2.与东道国的社会和文化差异较难克服3.陌生的法律政策环境易导致投资周期较长资4.经营活动可能收到东道国政策法律限制1.投资周期可能较短1.与合资者易现摩擦，导致管理难题2.经营决策权不完全拥有以致效率低下资3.对东道国法律政策及社会文化环境有较深3.难以延续母公司经营战略4.易致商业机密泄露4.易克服与本土企业之间的摩擦

综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才

规划与产品设计产品：高层洋房73~141m二房三房2为主；公寓37~69m2一房二房为主

开发销售计划2018年合计737,980/可售面积229，432//销售均价17，434（元/m2）/139.4139.4现金收入4.0（亿元）13.67备注项目预计分6年开发，4年销售

销售毛利率销售净利率销售净利润总额土地成本获利倍数开发周期预售首年资金回笼率内部收益率净现值

层次分析模型

敏感性分析售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差

加影，万挠两个项目试点合资，股权50%，规模不大??案例项目：困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动收获：学习经验；培养人才?经验一:房企进军海外,从小项目着手,成立合资公司,累积经验,开拓人脉,培养人才

售楼款回收周期漫长马来规定,分13个环节支付售楼款至主体结构封顶,买方仅需分期支付???国外金融机构贷款获取困难：规模庞大，?额度限制；信用记录缺乏；保护主义35%款项最后一笔楼款,可在收楼使用后24个??月内支付目前签订合同,最早交楼日期?2018.8,距离发售日期达5年之久??工程款须按进度支付给施工方,否则?属违法经验二:海外房地产开发,须精确计算快速开发所带来的成本增加与取得收益是否匹配,制定适合的开发计划；建议国内银行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动外汇管制

文化差异本土员工流失自有人才流失行文不适应沟通困难家庭原因劳工严重缺乏,懒散疏于管理经验三:完善外派人才培养晋升海外服务归国等管理制度;国内外行文分别管理;加强文化建设及员工相互融合;建议国家加强双边磋商,力争东道国对我国开放劳务市场

四、政治及汇率风险应对:环评,调整规划,资助环保,宣传后果:工期延后3个月

汇率浮动,带来风险经验四:政治风险,冀望国家影响力的提高,双边协定的约束,以及投资协议、合同书等具法律约束力文件；规避汇率风险，企业须尽力在当地融资，投保相应外汇险，大力开拓客户群

国外设计体系专业性强，但需较多协调时间，部分设计问题甚至须到施工阶段方能发现??填海质量控制在国外找不到相应规范，最终按照国内道路码头规范确定相关填海参数近年来国外工程建设项目相对较少，工程经验累积不够??外方工程技术人员设计手法粗犷，安全系数选取超规范较多，荷载及构件尺度选用偏大，构建类型归并偏粗，成本控制意识不强，最终导致土建成本较计划为高

施工图预算成本优化后成本优化设计成本下降幅度(%)----3.06%-7.45%-10.11%-22.22%-14.29%-11.11%----9.72%经验五:既要善用海外技术力量，更需依靠国内的工程经验。保有经验丰富技术人员，可有效避免控制工程技术风险

2012年，新山市全年销售商品房面积约46万m按此计算,可销售近17年2供应加大，土地、建材及劳动力价格上涨，相互“挖人”严重，市场竞争加剧，风险逐渐累积2富力地价242