房地产项目设计任务书.docx

开封项目设计任务书

一、 项目概况

区域现状

未来开封城市经济发展的主战场。本项目

未来开封城市经济发展的主战场。

本项目

汴

西

新区

开西封向西走区

老

城

杏花营工业园区

地处开封西区，属于城市规划核心位置。

地处开封西区，属于城市规划核心位置。

街西

明

解

放

金

金耀路

路

街

英集

郑开大道

道大明

金

3.

用地现状交通

紧

紧紧邻邻规规划划集集英英街街、、金金耀耀路，路有，较有好较交好通交预通期预期

本项目

规划金耀路

解

街

英

集

放

路

道大明

金

二、 项目定位

整体定位

定位出发点：郑州开发理念——“让开封更优雅”的城市倡导先行者的企业理念，为开封城市发展带来新鲜空气

整体形象：全开封YANG起来

“洋”起来—洋房：洋房关怀舒适生活品质

“洋”起来—洋气：时尚国际化元素的积累

“阳”起来—阳光：年轻人买得起的活力社区

“氧”起来—氧气：西区居住区的优良自然环境

“养”起来—休养：适合人居的花园社区

“扬”起来—上扬：迎接开封日新月异的快速增长上升期

产品形式定位

本项目倾力打造“都市第一居所”的纯居住概念，产品形式包括洋房、小高层与高层，集中打造低总价高性价比中高档次的产品品质。打造开封标杆，引领西区市场，追求产品精细化，朔造开

发商品牌。

目标客户定位

客户来源：

小高层、高层：被社区品质吸引的西部区域内中层客户

洋房：本区域中刚性可引导的升级客户，外区域中受产品特色吸引升级需求

客户细分构成：

本区域客群：本地客户，尤以西部原住客户为主，客群规模较大，解决居住刚性需求和升级需求，构成本项目的主力客群。

外区域客群：愿意接受高品质洋房社区生活环境，被项目新意吸引的区域外围客户；年龄较低，易于接受新事物，对产品高性价比特征很敏感。

核心价值取向：

规划——西部洋房社区

洋房结合阳光小高板产品营造相对舒适的居住环境。

产品——小户型、附加值

小面积，低总价高性价比；通过花园、露台、错阳台等赠送面积提升整体居住品质与产品附加值，年轻人买的起的青年高档生活社区。

潜力——区域发展、溢价空间

目前的区域价格洼地现状与未来项目发展空间形成的顺差，带来物业升值空间。

三、 设计指标

基本信息

占地面积：106978.7平米容积率：2.3

规划要求：南低北高，西低东高(指高度与容积率)

物业类型

住宅——23.8平米（90平米以下的户型面积不低于60%）

公建——1.2万平米（沿用地西侧与南侧道路布置，带状商业，考虑会所与幼儿园位置）

项目经济技术指标

占地面积：106978.7平米容积率：地上2.3，地下0.45

配套公建：12000平米建筑密度：低于30%绿化率：高于30%

地下车位配比：1：0.1

建筑面积：25万平米（其中住宅23.8万平米左右、商业1万平米左右，幼儿园与会所各1千平米左右）

物业类型配比

物业类型

物业类型

洋房小高层

层数

6层

11层

高层

24层

户型

大户型小户型小户型

大户型

居室数

三到五居两居两居

大三居

建筑面积区间

110-160平米

80-89平米

80-89平米左右

120-140平米

户型

户数

面积

6090面积比例

各物业面积

图A

各物业比例

110-160

528

71280

30.03%

71280

30.03%

80-89

1056

93984

39.59%

93984

39.59%

120-140

144

18720

7.89%

50-89

600

53400

22.50%

洋房小高层

洋房

小高层

高层

72120

30.38%

图B

严格遵守60/90政策，小户型面积必须占到整体建筑面积的60%以上；

上表B中90平米以上户型尚未做满，可结合高层端单元大户型或顶跃进行规划计设

89为面积上限，可适当调整，面积缺失部分，由规划端单元大户型或顶部越层补足

90平米以下需要规划4种以上户型；利于后期销售

上图A中的面积区间应严格遵守，上图B中的面积数据仅可供参考，在满足各项指标的前提下可自由发挥。

四、 规划原则与建议

规划原则

用地价值分析

用地居住价值最低

西面集英街为规划城市道路，将来私密性较低；

用但商地业价价值值较一高般

南侧金耀路为次级规划城市道路，将来私密性较低；商业价值较高

规划

集 R4

英 R1

街

R3

用地价值次之

外部现状为鱼塘，未来

R2

存在用不确地定价性值最高

核心位置，包揽中央景观，内向私密

规划金耀 路

规划原则与建议

本社区重点打造洋房社区的整体品质，尽可能多的排布花园洋房，其建筑面积约可达到总体面积的30%左右

整体规划特征：南低北高，东西平衡或东侧稍高的原则（特指建筑高度和分地块容积率）

居住类产品