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前言
受云星地产集团委托,我司于2005年5月开始正式介入城北区北湖路工
程。由于该工程所处环境复杂,而且兼顾云星地产品牌在南宁的推广重任,因
此不敢怠慢,期间对南宁的宏观市场、中观市场、微观市场做了细致的调查,
虽辛劳,但幸有所获。
作为城市中心的大型地块,决定了本工程的开展前景,如何对不利条件进
展躲避、转化、提升,也就成为本案筹划的重点。
结合工程以及云星地产的实力,我们提出了“文化型地产商〞的品牌形象
雏形,并联动之前的“荷塘月色〞等数个工程文化品牌的积累,希望在本工程
建设过程中,实现品牌提升。而从市场角度考虑,我们认为工程应该也必须打
造成南宁城市住宅的标志,基于上述筹划设想,我们对南宁产品方面作了细致
深入的研究,并结合其他区域市场的产品,提出了多个产品创新理念,以期本
案能从市场突围而出。
·
余下工作依然任重道远,惟望各方能通力合作,让云星城市春天成为南宁
城市新居住理念的经典之作。
预祝云星·城市春天圆满成功!
第一局部市场调查报告
1南宁市宏观环境研究
1.1南宁市宏观经济开展概况
1)国内生产总值〔GDP〕
——近年来增长趋势明显加快,进入高速开展期。
南宁的经济一直以来都呈现稳步开展的趋势,但从2003年开始,进
入一个高速开展期,近两年来,平均增长速度在10-15%。
同比云星集团进入的其他几个区域:
2004年数据比较南宁市区福州广州
GDP总值〔亿元〕353.31770.464115.81
人均GDP〔元〕220822318939448
商品房价格〔元/㎡〕259434945001
我们选取了云星集团进入过的其他城市做一横向比较,可以清晰地看
出南宁虽然增长速度较快,但是与其他城市相比,经济总量基数低,整个
城市开展还有较大空间,而南宁也正进入一个高速开展期,房地产的开展
前景极为看好。
2)城镇居民人均可支配收入
——南宁市城镇居民人均收入稳步增长,生活质量逐渐提高。
从人均经济收入的总量上看,南宁城镇居民整体收入水平还比较低,
南宁市在房产消费方面,多数处于一次置业阶段,二次置业和屡次置业还
不普及;而目前南宁市区人均居住面积缺乏13㎡。所以随着整体宏观经济
的向好,居民收入的稳步提高,消费能力逐步提升,对房产的支付比例会
增加,购房需求应仍保持强劲。
3)南宁的产业特征——第三产业占主导力量。
第一产业第二产业第三产业
总值〔亿元〕102.75184.97301.14
增幅〔%〕5.9%18.1%13.1%
三次产业结构由上年19.03:29.54:51.43调整为17.45:31.41:51.14,
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