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营销策划西安某商业项目营
销策划方案
目录
前言…………（3）
市场分析……………………（4）
一、项目背景……………（4）
二、西安市场商业现状…………………（5）
三、康复路批发市场发展历程……………（6）
四、西安投资市场发展现状与趋势………（7）
五、市场核心问题呈现……（8）
六、打造本案之市场方向…………………（10）
七、市场致胜策略的必然性………………（12）
项目定位总体战略与策划思路…………（14）
一、项目开发目标……….….….………（14）
二、项目原则及思路……（16）
三、项目整体定位概念…………………（17）
四、项目竞争策略与作用………………（18）
五、提升本案定位之思路…………………（22）
市场分体定位与产品规划………………（24）
一、项目基础状况概括与商圈概况……（24）
二、项目区域商业环境分析……………（25）
三、项目SWOT分析………（26）
四、市场分体定位………（27）
五、项目建筑规划建议………………….（36）
营销推广计划与实施…………………（39）
一、宣传目的与实施计划……………（39）
二、前期媒体统筹安排………………（44）
三、销售推广方案………………….（46）
四、销售阶段推广途径………………（51）
五、阶段销售目标及控制……………（54）
经营管理推广计划……（57）
一、构建招商成功因子……………（57）
二、目标市场与品牌比例……………（60）
三、商户去化策略与操作程序………（63）
四、经营管理策略……（69）
五、经营管理实施方案…………………（72）
前言：
对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各
大商业状况有着一定的深层了解与探访。西安市场的总体商
业状况较为良好，特别是各大零售商场的产权式销售成为投
资热潮。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对
商业地产有了一定的认识与认可。同时，也给予本案在推广
上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决
于对本案的定位与推广策略上的确定。对于本案的营销推广
策划方案，将在以下内容中呈现。使之达到市场实际化、策
划实效化与推广专业化的目的。
市场分析
一、项目背景
随着现有西安商业地产的发展进入加速期时，使各大商
业项目已陆续开始启动与推广。从东大街富有传奇色彩的骡
马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街
为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路
的裕朗国际·城市传说，小寨的领袖城等无不显示出了西安房
地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。西安商业地产向南发
展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、
大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特别是文化情愫的回归，
引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。
在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面
貌，对于这类市场在2004年3月前还处于的市场空白点的状
态已不复存在。这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场
策略而
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