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商业房地产批量评估技术初探
【摘要】我国房地产评估目前主要以单宗评估为主,批量评估处
于起步阶段。尤其是商业房地产,一房一价,个体特征尤为明显,
采用批量评估技术对商业房地产评估,是摆在房地产估价师面前的
一个新的课题。本文基于商业房地产的特点,应用房地产基本的估
价方法,对商业房地产批量评估技术进行初探。
【关键词】商业房地产;批量评估技术;初探
我国房地产评估目前主要以单宗评估为主,批量评估处于起步阶
段。尤其是商业房地产,一房一价,个体特征尤为明显,采用批量
评估技术对商业房地产评估,是摆在房地产估价师面前的一个新的
课题。本文基于商业房地产的特点,应用房地产基本的估价方法,
对商业房地产批量评估技术进行初探。
一、估价目的:
应用房地产批量评估技术,确定商业房地产交易价格估值,为房
地产核定计税依据而进行估价。
二、技术路线:
房地产估价规范要求:收益性房地产,应选用收益法估价。
结合商业房地产批量评估的特点,确定其技术路线为:在一定区
域范围内进行估价分区,使同一估价分区内的房地产具有相似性,
然后在每个估价分区内设定标准租金、收益乘数,运用收益乘数法
求取标准房地产价值,再利用面积、楼层、临街状况等调整系数,
将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。
求取标准房地产价值的方法为收益法中的直接资本化法,即:采
用未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估
价对象价值的方法;求取毛租金乘数的方法为市场提取法。
公式:房地产价值=毛租金×毛租金乘数
毛租金乘数=价格/毛租金
三、估价程序:
1.对评估区域内商业房地产根据功能、规模、商业辐射能力等不
同进行分类;
主要区分为:商务(办公)、商业综合体(专业市场)、商铺等。
2.按照自然屏障、道路、房地产的实体特征等因素对评估区域进
行分区;采集各区段的租金数据,取得各区段标准房地产的客观毛
租金;
(1)设定标准商铺;以评估范围内的多数房地产面积规模、新
旧程度、临街状况等特征设定。
(2)编制商业用房租金信息采集表;主要调查内容有房屋坐落、
四至、面积、用途等房地产基本状况;房地产权益、出租方、承租
方、年租金、租期等租赁情况;房地产区位等级、临街状况及楼层、
铺面形状等房地产实体状况。
(3)编制影响商业房地产租金因素修正系数表及说明;进行交
易情况、交易日期、实体状况、区位状况等修正。
(4)计算租金基准价格:
比准价格=实例租金价格×交易情况修正100/100×交易日期修
正(1±价格变动率×期数)×(1+面积修正系数+临街宽度修正系
数+临街深度修正系数+层高修正系数+铺面形状修正系数+临街状
况修正系数)
3、运用市场提取法:采集同一区段内3-5个两年内商业房地产
市场售价与租赁可比案例,运用市场提取法求取该区段的收益乘数
(租售比);
(1)商业房地产成交案例采集、计算表;
①首先采集近两年各区段商业用房的租金数据,选取同一区段内
3-5个租赁可比案例进行标准化修正,评估得出该区段标准房的毛
租金基价(元/平方/年);
②采集商业房地产售价与租金实例,
③根据某区段的毛租金价格及对应收益乘数计算出该区段商业
用房基价。
④编制评估结果报告、技术报告,填制规定格式的数据统计表。
(2)收益乘数法基本评估模型
①基本模型
商业类标准房基价(v0)=年租金(a)×租金乘数(grm)
②毛租金基价计算公式
①租金比准价格a=as×p1×p2×p3×p4
as—可比实例的正常市场成交价格;
p1—交易情况修正系数,由于采用正常市场租赁实例为可比实
例,因此该系数取100;
p2—交易日期修正系数,根据测算时当时当地的房地产价格时间
确定;
p3—可比实例实体状况修正系数,为可比实例修正为标准房屋的
实体因素修正系数,该系数确定参见附件
p4—可比实例区位状况修正系数,为可比实例修正为标准房屋区
位因素修正系数,该系数确定参见附件
注:p3=标准房实物状况各修正系数的乘积可比案例实物状况各
修正系数的乘积;p4=标准房区位状况各因素评分之和可比案例
区位状况各因素评分之和
②毛租金基价a0=a1+a2+a3+…+ann
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