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商业房地产批量评估技术初探

【摘要】我国房地产评估目前主要以单宗评估为主，批量评估处

于起步阶段。尤其是商业房地产，一房一价，个体特征尤为明显，

采用批量评估技术对商业房地产评估，是摆在房地产估价师面前的

一个新的课题。本文基于商业房地产的特点，应用房地产基本的估

价方法，对商业房地产批量评估技术进行初探。

【关键词】商业房地产；批量评估技术；初探

我国房地产评估目前主要以单宗评估为主，批量评估处于起步阶

段。尤其是商业房地产，一房一价，个体特征尤为明显，采用批量

评估技术对商业房地产评估，是摆在房地产估价师面前的一个新的

课题。本文基于商业房地产的特点，应用房地产基本的估价方法，

对商业房地产批量评估技术进行初探。

一、估价目的：

应用房地产批量评估技术，确定商业房地产交易价格估值，为房

地产核定计税依据而进行估价。

二、技术路线：

房地产估价规范要求：收益性房地产，应选用收益法估价。

结合商业房地产批量评估的特点，确定其技术路线为：在一定区

域范围内进行估价分区，使同一估价分区内的房地产具有相似性，

然后在每个估价分区内设定标准租金、收益乘数，运用收益乘数法

求取标准房地产价值，再利用面积、楼层、临街状况等调整系数，

将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。

求取标准房地产价值的方法为收益法中的直接资本化法，即：采

用未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估

价对象价值的方法；求取毛租金乘数的方法为市场提取法。

公式：房地产价值=毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数=价格/毛租金

三、估价程序：

1.对评估区域内商业房地产根据功能、规模、商业辐射能力等不

同进行分类；

主要区分为：商务（办公）、商业综合体（专业市场）、商铺等。

2.按照自然屏障、道路、房地产的实体特征等因素对评估区域进

行分区；采集各区段的租金数据，取得各区段标准房地产的客观毛

租金；

（1）设定标准商铺；以评估范围内的多数房地产面积规模、新

旧程度、临街状况等特征设定。

（2）编制商业用房租金信息采集表；主要调查内容有房屋坐落、

四至、面积、用途等房地产基本状况；房地产权益、出租方、承租

方、年租金、租期等租赁情况；房地产区位等级、临街状况及楼层、

铺面形状等房地产实体状况。

（3）编制影响商业房地产租金因素修正系数表及说明；进行交

易情况、交易日期、实体状况、区位状况等修正。

（4）计算租金基准价格：

比准价格=实例租金价格×交易情况修正100/100×交易日期修

正（1±价格变动率×期数）×（1+面积修正系数+临街宽度修正系

数+临街深度修正系数+层高修正系数+铺面形状修正系数+临街状

况修正系数）

3、运用市场提取法：采集同一区段内3-5个两年内商业房地产

市场售价与租赁可比案例，运用市场提取法求取该区段的收益乘数

（租售比）；

（1）商业房地产成交案例采集、计算表；

①首先采集近两年各区段商业用房的租金数据，选取同一区段内

3-5个租赁可比案例进行标准化修正，评估得出该区段标准房的毛

租金基价（元/平方/年）；

②采集商业房地产售价与租金实例，

③根据某区段的毛租金价格及对应收益乘数计算出该区段商业

用房基价。

④编制评估结果报告、技术报告，填制规定格式的数据统计表。

（2）收益乘数法基本评估模型

①基本模型

商业类标准房基价（v0）=年租金（a）×租金乘数（grm）

②毛租金基价计算公式

①租金比准价格a=as×p1×p2×p3×p4

as—可比实例的正常市场成交价格；

p1—交易情况修正系数，由于采用正常市场租赁实例为可比实

例，因此该系数取100；

p2—交易日期修正系数，根据测算时当时当地的房地产价格时间

确定；

p3—可比实例实体状况修正系数，为可比实例修正为标准房屋的

实体因素修正系数，该系数确定参见附件

p4—可比实例区位状况修正系数，为可比实例修正为标准房屋区

位因素修正系数，该系数确定参见附件

注：p3=标准房实物状况各修正系数的乘积可比案例实物状况各

修正系数的乘积；p4=标准房区位状况各因素评分之和可比案例

区位状况各因素评分之和

②毛租金基价a0=a1+a2+a3+…+ann