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SWOT分析
SWOT分析法又称为态势分析法,是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实
情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表:优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会
(Opportunity)、威胁(Threat)。从整体上看,SWOT可以分为两部分:第一部分为SW,主
要用来分析内部条件;第二部分为OT,主要用来分析外部条件。
SW:主要是产品的内部因素,包括项目区位、开发商的品牌、项目地块、产品本身、产
品后续服务、营销策略等情况。
OT:主要是产品的外部因素,包括国家政策、区域经济、资源、规划、配套、交通、竞
争企业/产品、市场需求、客户偏好等情况。
S、W
1.项目区位
(1)优势——处于**市***区,属于****区,周围分别为***区,距离**区仅**分钟,地理
位置优越,区位优势明显。
例:①地处浦东小陆家嘴金融中心区的门户地段,距离小陆家嘴顶级核心CBD仅约700
米;②本案地处唯亭镇未来园区新城镇中心,地段规划为阳澄湖旅游度假区,发展前景好;
③地块位于大亚湾中心区西侧,地段优势明显,生活、交通方便。
(2)劣势——区域总体档次不高、限制项目自身档次;周边多为老城区、项目自身价值提
高困难;靠近铁路、立交桥等降低项目潜在价值。
例:①本案处于商务区边缘,商务氛围相对较淡,周边可比性办公楼项目不足,商务楼
聚集效应不足;②地块周边的城中村,对项目品质提升有一定的负面影响。
2.企业品牌
(1)优势——开发商品牌效应,利于提高项目影响力、增强人们对项目的认知度。
例:①开发商保利上海集团有限公司隶属的中国保利集团是国资委监管的178家中央企
业之一,总资产超过百亿,房地产作为公司二大主营业务之一,多年来,集团公司所属企业
开发的项目遍布北京、上海、广州等多个城市,具有丰富的开发经验和良好的品牌效应;②
恒大的品牌可以得到本地市场的认可;③恒大公司知名度、美誉度较高,具有较强的品牌影
响力。
(2)劣势——公司较小,群众无认知度。
3.项目地块
(1)优势——地块本身:形状规整、便于规划;面积较大利于形成规模/面积大小适中,适
合多种规划方案;地块现状地面平整、降低建设难度;地块红线内/外达到七通一平,便于
项目开展。
例:①地块规模大,占地25万方,便于产品塑造;②平面布局方正,利于区隔;③项
目体量较大,能够形成规模效应;④地块规模大,便于产品塑造;⑤该项目为本地区最大规
模项目,适合进行大手笔整体运做,减少成本;⑥地块形状规整,便于规划施工;⑦地势相
对平坦,宜于建设.
(2)劣势——项目规划限制:政策房用地、容积率、绿化率、楼高、户型、建筑形态等;
土地方面:(1)若为空地:现状地块形状不规则、面积过小、地面不平整、红线外/内未达
到七通一平;(2)若不是空地:牵扯到拆迁、土地出让/转让金补交等,增加项目资金投入。
例:①拆迁改造难度较大,牵扯到现存工厂厂房、地下管道等相关设施的改造,预计拆
迁资金需求较大;②地块获得需经过土地招拍挂相关程序,加重了项目的前期不可预见资金
投入负担;③地块土地需重新平整,成本较高;④地块被规划道路分割成四部分,整体性不
强;⑤地块地形地貌较为复杂;⑥在本案10万平方米公建规划中,存在的大型娱乐活动中
心会对讲求安逸、自然生态的客户群体产生负面影响风险;
4.产品本身——面积、户型、价位、小区配套、小区环境
(1)优势——面积适中;户型通透、布局合理、充分利用空间;价位较同类产品偏低、性
价比较高;小区绿化率高、楼间距较大、各种生活配套完善。
(2)劣势——户型较大、容积率高、建筑密度大、定价较高、缺少配套、绿化较差等。
5.产品后续服务——物业
(1)优势——较好的物业公司,仲量联行、戴德梁行等。提供24小时小区保安、物业维修
等。
(2)劣势——物业管理混乱
6.营销策略
(1)优势——强大的广告攻势、广告具有新意、购房优惠、组织看房团、具有***营销亮点
等
(2)劣势——营销手段单一、策划无创新
O、T
1.国家政策
(1)机遇——鼓励某种类型的建设;开始限制某种类型的建设,类似本项目的案例已越来
越少;金融政策的变化,带来较大投资市场。
例:①金融政策的调整,对于该类短期改造型项目带来较大的投资市场;②国家将逐步
停止审批别墅用地的供应,现有别墅项目的稀缺性更为突出;
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