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地铁上盖建筑建筑概念设计和荷载预留

设计要点

近年来地铁上盖建筑在不断发展，其建筑概念设计和荷载预留设计

技术也在不断更新进步，以下以赤湾停车场上盖为例共同探讨其设计要点。

赤湾停车场项目位于南山区蛇口赤湾片区，距离前海4公里，北靠

赤湾山，东南临兴海大道。规划范围用地面积约13.3公顷，用地功能为轨道交

通用地+二类居住用地+教育设施用地+文体设施用地，总建筑面积约59万平米，

其中计容建筑面积约33.62万平米，含住宅约33.28万平米（含保障房16.64万

平米），商业0.34万平米，配套设施包括停车场综合配套用房0.89万平米，学

校约5.8万平米，文体中心约1.35万平米，其他公共配套设施约1.4万平米，

其余不计容建筑面积（车库、架空层、地下室等）约15.76万平方米。

该项目位于地铁12号线左炮台站上方，属于TOD物业开发项目，共

有7个地块，涵盖了地铁车辆段上盖，地铁出入线段上盖及地铁场站上盖，以及

需预留规划地铁线路的场站换成空间。其中A、D、E、G、H地块为住宅用地，B

地块为轨道建筑用地（车辆段综合楼），C地块为学校，G地块为文体公园。项

目场地标高复杂，并与南海大道高架桥相邻，地块被南海大道高架桥切割成南北

两个地块。

（一）建筑概念设计

通过概念设计确定用地属性、容积率及开发量。需综合考虑规划限

高，建筑层高，标准层平面，日照，路网设置，场地标高等。

（1）用地价值分析

从土地价值最大化角度考虑布置住宅用地，学校及配套用地按规划使用要

求及停车场柱网布局综合考虑布置。

在进行物业开发时，需对各地块的价值进行分析。因本项目位于地铁左炮台

站线上方，需综合考虑车辆段对住宅影响及地铁便利性。经分析D地块价值最高，

可布置大户型的产品；对于离地铁站较远，便利性相对较弱的G、H地块可布置

配租型保障房或小户型产品。

（2）建筑高度确定

因上盖建筑周边场地特殊，盖下停车场建筑位于周边道路下方，经

与南山管理局沟通，根据《深圳市建筑设计规则》要求，建筑高度需从场地最低

点作为建筑起算点（不同区的管理局意见可能不一样），因此，限高直接影响开

了发量。

在满足规划及航空限高要求下，设计需考虑建筑高度、楼栋数、标准层平面

和建筑间距之间的权衡关系，满足营销要求的同时，兼顾设计品质。在本项目中，

前海上位规划片区对临近山体的建筑高度进行了限制，对于在山边的F、G、H地

块住宅建筑高度控制为80米以下，距离山体较近的A、C、D和E地块建筑高度

控制在120米以下。因此需结合限高及场地标高统筹考虑建筑的开发量。

（3）学校设计

学校选址需减少对开发地块的影响，同时考虑对周边地块的服务半径要求。

因学校及文体中心为多层建筑，可布置在柱网不规整的咽喉区，把上盖的价值最

大化。基于现在教育设施的短缺，学校建筑建议按盖上7-8层预留，考虑后期学

校扩容的需求。

（4）公交站设计

1、需考虑公交站与道路的衔接，不能设置在地下室，设置在半地下

室时，出入口需设置在直接与市政道路衔接的面上。公交车出入口需考虑对人流

车流的影响，层高，停车位及拐弯半径等需满足公交场站设计要求。

2、公交站点的设置，需考虑与地铁出入口的无缝衔接。

（二）荷载预留及设备管线预留阶段

1、停车场上盖

（1）节约用地：盖下停车场需要配建综合办公楼，受用地限制，本项目需

把综合楼放置在盖上。为减少其对用地影响，结合盖下建筑使用功能需求，将综

合楼布置在A地块的角落：B地块，并根据规划要求独立占地。因综合楼属于盖

下轨道建筑，上盖住宅与其需满足规划退线和建筑间距要求。建议相邻地块间可

以零退线。为了减小综合楼对用地影响，综合楼由原来多层改为高层，其用地范

围可相应减少，由此增加的盖板面积，可增加布置一栋住宅楼。但因其由多层改