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息县项目前期策划

Ⅰ息县简介：

息县位于河南省南部，淮河上游，属信阳市管辖的县级地区，是中国五千年历史上第一个以“县”命名的地方，素有“天下第一县”之称。历史悠久，人杰地灵。辖6镇14乡1个管理区、336个行政村、9个居委会。2023年年终，全县总人口为77万。

息县地形以低平的平原和缓丘为主，淮河横贯全境，境内流长75.5公里，属亚热带向暖温带过渡形气候。

息县土特产有香稻丸、蜂蜜。旅游景点有新石器时代的秦楼遗址、周代的青龙寺等。

息县是国家九五商品粮基地县、河南省粮食生产百强县，全国粮食生产先进县。

Ⅱ市场与可行性研究分析：

一、宏观市场：

关键词：“6.5%”、“农业户口买房补贴”、“克制房价过快上涨”、“去库存”

■涉及国家金融与发展实验室、世行等发布报告预测，今年中国GDP增速将为6.5%，国家信息中心预测为6.5%左右。GDP由“保7”到现在“保6.5”，经济下行压力较大。

■农业户口买首套房补贴100元/㎡，由此可看出国家对房地产的支持。

■2023年，郑州、武汉、重庆等二线城市房价一路高歌（一线城市自不必多说），为此，热点城市相继出台了调控政策，重要目的是克制房价过快上涨，同时也说明在当前的大环境下房价上涨是大势所趋。

■2023年信阳市去库存效果显著，很多项目现在无房可卖。

二、息县房地产市场：

◆息县房地产项目大大小小20个左右，平均价格3500元/㎡。

◆目前息县正在开发的房地产项目绝大多数为中低端项目，开发商小农意识严重，缺少战略眼光，格局不够宽广。

◆中低端市场竞争剧烈，多为低价竞争。价格低→利润低→产品差，最终形成一个恶性循环的怪圈，本案必须避免陷入此怪圈。

◆同比其他县城:

a.竞争对手较少、

b.价格水平较低、

c.有较大上涨空间。

2023年2月息县最新房价及优惠信息一览表

项目名称

房价（元/㎡）

项目电话

项目地址

优惠

龙湖湾

3600

息县罗淮路新人民医院东100米

一次性96折

龙门花园

3100

南小北隔壁

一次性97折，按揭99折，分期99折。

钰龙·凯旋城

3700

/5967999

息县东环路与东大街交汇处向南400米

暂无

龙湖星城

3500

息县罗淮路新人民医院东100米

一次性97折，按揭98折。

凯旋广场

3300

/5893777

息县罗淮路新汽车站向西200米路北

一次性98折，按揭99折。

大和文锦社区

3300

/6130222

信阳市息县罗淮路与文化路北段交汇处

暂无

嘉成一品

3660

/5853999

息县息州大道东路（五一水库东侧路南）

一次性97折，按揭98折。

天福·如意城

3400

/5289999

息县南大街南段（南街农贸市场南200米)

总房款减1.2万，一次性96折，按揭99折。

众鑫时代广场

3600

/8161999

息县北大街与北环路交汇处

暂无

息州城市广场

4150

/8158999

息县息州大道（高杆灯西50米）

一次性97折，按揭99折。

息州豪府

3700

息县息州大道中段

一次性97折，按揭99折，分期99折。

龙湖春天

3450

息县息寨路与一桥街交叉口

暂无

龙湖公馆

3780

息龙湖西路广电局北侧

暂无

龙湖新天地

3400

息县香米贡大道与息淮路交汇处西南角

暂无

博士名苑

3000

息县原石油公司仓库家属院

一次性95折，按揭97折。

龙门御府

3300

龙门巷与西街交汇处

一次性96折，按揭99折。

三、客户群体：

2023年终，全县总人口记录为77万。（信阳市总人口860万，依据河南省记录局发布的《2023年河南人口发展报告》，信阳市外出人口占其户籍人口的32%，为全省最高。）按此比例计算，息县外出人口约25万，常住人口52万。

在息县买房置业的消费者绝大部分为本地居民，然而此目的群体还会被本地区其他项目乃至信阳房地产市场分流，所以销售压力是必然存在的。

四、消费观念及习惯：

随着社会的发展，人民的生活水平不断提高，人们的消费观念也随之发生改变。由最原始的需求有房子住，到现在住有品质的房子。也就是说，现代的人由于物质生活水平的提高开始有更高层面的追求，如：质量、服务、自然环保、美观、公司文化等等。房地产市场特别如此，“同质化”的产品是没有竞争力的，“差异化”才干脱颖而出。

五、总结：

综上所述，现在正是入市的良好时机，但需要注意的是我们必须规避风险步步为营，稳扎稳打。

Ⅲ项目地段选址分析：

项目位于213省道和一桥街交汇处，占地约300亩（20万㎡）。距息县CBD核心区域直线距离3公里，3公里内可满足各种生活需求。项目紧邻213省道及一桥街两大息县主干道，交通出行较为便利。但对于县级单位来讲，3公里的距离绝谈不上近，因此从地理位置上分析，我们项目属于中档区位。

Ⅳ项目定位：

★本案占