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2022关于房屋买卖合同注意事项

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种商定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会赐予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。本文由整理!

一、小产权房屋能够自由买卖?

严格来说，小产权房包括：已购公房，乡产房和使用权房。依据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区分对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体全部，产权关系很难转变，很难受渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线盼望，由于，国家也在始终提倡并做着改革试点的努力。

二、有哪些留意事项?

第一，依据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋全部、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

其次，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。假如遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，假如房产消失纠纷，缺少法律支持。

第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

笔者认为小产权房合同的效力不应简洁一刀切似得认定为有效或无效，应分状况认定。

三、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种状况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持确定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：

(一)违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”依据这一规定得知，转让的房产必需是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体全部的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

(二)违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产全部权转让之时，房产之上的土地全部权也随房一起转让，该原则的实行，避开了我国房产交易市场消失混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，依据我国土地管理法的相关规定：农夫集体全部的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的全部权，使得房地分别，较易产生纠纷。

四、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：

(一)基于公正正义原则

国家将一部分土地划分归为集体全部，是为了保障农夫最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的爱护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农夫应享有的同城镇居民一样的权利，“农夫与城镇居民”，对称谓及身份的区分本身就是违反公正的体现，为了农夫的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，猎取收益，从另一层面上讲他们不是被爱护着，而是被禁锢在了这片土地上。

(二)维护农夫合法收益权

基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随便流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益冲突冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公正原则的违反，农夫对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实状况之下虽不能马上实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

五、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种冲突。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

(一)责任比例的确定

实践中多数