江苏常州曦城商业整体操作策略建议54年课件.pptVIP

常州曦城商业整体操作策略建议集团商业组2010年04月

本案占地140亩，总建筑面积近22万平米，其中商业建筑面积25000平米。若加上2#地块商业8000平米，则总体商业体量将达到33000平米，已达到一般的商业中心规模。本案商业体量较大，需要专业力量提前介入，整体把握和运作。本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，

东：茶花路（已建成），对面是青枫公园?周边空地较多,部分道路还在建设中，区域商业氛?区域内大多为在建、在售项目，已交房项目的入住率也非常的低。区域人气非常有限。?本项目商业主要依靠的道路——玫瑰路仍处于改造本报告由上海景瑞企业发展公司施所工有中，未，经缓景慢瑞公的司进的度书面将许会可严，重影响商业的展示。其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。

?本案周边道路系统星港大道（主干道，建成）香樟路（已建成）?本案周边公共交通系统规划------未来将增加公交线路，星港大道和茶花路上将兴建两条轨道交通，公共交通能力将大大增强。交通是保证本案商业发展的先决条件，未来良好的交通情况将会本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，有力地促进本案商业环境的提升。其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。

?商业分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#楼。?其中2#、3#、4#、5#、6#?16#、17#楼为独立商业，楼层在一层至三层之间。?商业主要分布在香樟路，玫瑰路沿街，茶花路和合欢路上也有部分商业存在本案商业分布较分散，且以裙商为主，在商业氛围的营造及人流的本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，集聚方面相对有限。

房号面积（平米）楼层楼层-319861.57——商铺面积分布不平均，主力户型在150-300左右平米居多，部分商铺如16#、17#楼，因楼层等制约存在过大商铺，销售存在较大抗性；户型方正、利用率高、小面积商铺则易消化。本案商业单位面积偏大，结合区位、定位及周边情况，大面积商业本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，产品的去化将会相对较慢。

?2#商铺在茶花路与香樟路交界处，为裙商。?商铺面积从39.67-336.98平米不等。?商铺大部分为两层，少部分商铺为单层。?商铺房型较规整，不过部分面积过大。

?商铺有单一层和“一拖二”两种房型设计方

本案目前区域环境及人气条件尚比较欠缺，但在不远的未来，良好的区域规划和建设将为本案商业产品的去化带来日益增多的利好。

去年年底已交房户数今年交房户数21400户3000户1500户1300户900户1200户2100户11400户l去年年底周边项目交房4600户；今年5、6月份周边项目将有一次集中交房，共计达到1450户。经历了周边项目在去年底和今年5、6月份的交房后，预计2010年第三季度本区域成熟度及人流量将得到较明显改善，这将非常有利于商铺的良好去化。

l今年4月初，青枫壹号别墅已经推出，均价在1.3万/平米l景瑞曦城英郡别墅今年5月将隆重推出。区域内别墅产品的陆续推出使得客户层次明显提升，间接拉动了商业价格。

常州宝龙城市广场是宝龙集团在全国开发的第17个商业地产项目，项目占地面积435亩，总建筑面积92万多平方米。项目建成后，将引进国际、国内领袖品牌商家作为主力店，打造集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓等功能于一体的城市主流商业广场。

建成之后的宝龙城市广场将包括：主题商业步行街、大型ShoppingMall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式产品。大型商业未来将与玫瑰路步行街一起，整体拉升区域商业档次，迅速

?位于星湖路与勤业路交口，西临五星公园；?近50万平方米的大型住宅项目，汇集多层、小高层、高层、花园洋房、别墅、商?一期商铺商业部分为2层沿街商铺（沿星湖路分布）总量约6000平米左右。

?二期商铺商业部分为大体量集中式商业，4层楼，定位于商业内街式休闲购物中心；?沿星湖路分布，总量约20000平米左右。?凭借周边良好的路况与较密集的人流，当前都市桃源项目商铺已全部售馨。

?位于星港大道北侧，为已建成项目，商铺全部销售完毕；?商业部分为2层沿街商铺，沿星港大道分布；?商铺总量约9000平米左右，社区人口约4000人左右。?商铺的经营形态以社区的基本生活配套商业为主。

?比例最大的是生活类配套28%（代表商家：中国农业银行）?其次为餐饮22%（代表商家：菜根香餐厅，目前餐饮多集中在二期）?休闲娱乐14%（代表商家：会仙休闲中心）?其他部分为社区居委会，物业等用途

一期由于面市早，认知度高，因此经营状况相对较好，而二期则仍有许多店面正处于转让或出租状态当中。开发商将商铺