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策略研究
证券研究报告策略深度2024年06月20日
【策略深度】
再观日本:地产七问
❖回首再看日本90年地产泡沫破灭之后,我们聚焦七个关键问题:①房价跌华创证券研究所
多少、哪里跌得多?②货币政策有效吗?③财政政策犯了哪些错?④基本面
下行几何、谁是领先信号?⑤新房VS二手房,供需结构如何演化?⑥房价证券分析师:姚佩
下行期的股市企稳条件?⑦地产股还能买吗?
❖日本地产泡沫破灭后:房价跌多少?哪里跌得多?全国房价跌46%,住宅市邮箱:yaopei@
值/GDP占比从4.2跌至3.3,跌去近1年GDP。区域分化:六大城市前期涨执业编号:S0360522120004
得高、后期跌得深(地价跌幅76%,整体54%),2012年率先触底(日本整证券分析师:邢妍姝
体2015年)。新旧分化:新房跌幅小(45%整体57%)、后期涨幅大(21年
邮箱:xingyanshu@
超过90年泡沫顶点,整体距离高点仍有40%差距),稀缺性优势长期突显。
执业编号:S0360523070003
❖货币政策:收紧刺穿泡沫,放松独木难支。房地产融资端的收紧依然是戳破
泡沫的主要促发;1990/3金融机构针对不动产行业实施融资总量控制,向不相关研究报告
动产行业的融资余额控制在总贷款余额增速以下,1990/10日本房价见顶进入《【华创策略】漫长的季节:日欧低利率资配图
漫长的下跌通道。但熊市中的融资端放松,收效甚微。泡沫破裂后,日本央鉴——低利率时代系列1》
行在融资端的放松是比较迅速的,一方面从1991/6到1995/9从6%开始连续2024-05-29
降息9次至0.5%,另一方面1991年底取消了针对不动产行业的融资总量控《【华创策略】去罗马的路不止一条:出海路径
制。但无论是房价还是股价的下跌趋势都并未因货币宽松有所缓解。图鉴——新航海时代系列2》
2024-04-12
❖财政政策:一步错、步步错。日本税制改革自1989年迟缓起步,日本《土地《【华创策略】新航海时代:LongChinese——
基本法》正式通过,代表其真正意义上的地制改革出台。91年根据《土地基新航海时代系列1》
本法》精神,日本土地税制改革开始推进,核心内容即包括按0.3%的税率对2024-02-04
《【华创策略】四大舰队——日企出海图鉴系列
持有环节的土地征收地价税,此时日本地产泡沫已经破灭,地价税加剧土地二》
所有者的脱手意愿。直至泡沫破灭6年后的1998年,日本地产政策才转向全2023-08-17
面放松,但股市和地产泡沫破灭对社会的负反馈已经积重难返,迟到的地产《【华创策略】日本30年产业企业出海图鉴》
放松措施并没能阻止地产价格持续下跌。2023-07-26
❖销量、新开工、拿地:下行几何?谁先企稳?地产基本面相关的各类指标,
较90年代高点几乎腰斩。地产销量(一二手房合计,以东京圈表征)2008
年率先触底,从2000年高点10
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