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泰府名邸商业及价格建议
《泰府名邸》
项目商业建议
康定路
武定路
中低端沿街商铺
杂货、五金、小型服饰店
4-6元/平方米/天
100-200
经营种类相似,竞争激烈,经营一般
项目周边商业主要集中在江宁路、新闸路;
江宁路和新闸路沿线都以住宅底商为主,大部分是为日常消费服务,已经成为区域内居民该类消费的重要场所;
其中新闸路沿街除了国际丽都城没有卖出的商铺外,市场上已无空铺让出,使得该路沿线的商铺租金已达到15元/平方米/日。
市场现状:
商业氛围尚需培育
区域商业市场发展处在转型阶段,发展极度不均衡,仍需要较长期的培养才能实现整体档次氛围提升。
供应以大面积为主,需求出现断层
?目前周边30-100平米左右的小面积商铺稀缺。
目前新商铺普遍分割为200平米以上的大面积,区域内对此类商铺的需求较少;而投资的人,则因为总价过高的影响,限制了投资欲望。
综合分析后认为周边商铺,不适宜按照大面积分割。
本项目商业建议:
建议商铺进行一、二层分层出售。
一层店铺可做小面积的分割出售,控制单套面积在30-100平方米左右,这样可以弥补区域内“小面积商铺”的稀缺。同时便于将一层商铺的价值做到最大化。
而二层店铺则进行大面积的分割出售,建议在公共部位设置专用通道,来解决垂直动线的问题。
价格建议
住宅与商铺价格关系
公寓价格(元/㎡)
商铺价格(元/㎡)
比值
上海滩新昌城
25000
31500
1.26
远中风华
40000
55000
1.3
国际丽都城
38000
46000
1.2
中凯城市之光
40000
48000
1.2
静安河滨花园
27000
43000
1.5
东海园
29000
38000
1.3
云和花园
15000
20000
1.3
(注:售完阶段价格)
周边商铺租金、售价表:
一楼价格(元/㎡/天)
二楼价格(元/㎡/天)
售价(元/㎡)
面积(㎡)
远中风华
8
6
55000(一层)
35000(二层)
130-300
新福康里
15-17
国际丽都城
7-9
44500-50000(一层、二层统卖)
340-1000
泰兴路商铺
7-10
5-6
127
贤居天下苑
6-8
28000(一层)
200-400
中凯城市之光
8-9
4-6
30000-48000
70-300
上海滩新昌城
5.5
31500(一层、二统层卖)
300-500
国际丽都公馆
7-9
43000
100-140
东海园
6
37000-38000
46-78
成都北路商铺
8.2
4
60000(一层、二层统卖)
200-230
目前板块的商铺的平均投资回报率在5.5%
目前周边区域的商铺多为一、二层打包销售,分拆销售的只有远中风华园
区域一、二层商铺平均销售价格比为1:1.5
区域一、二层商铺平均租赁价格比为1:1.3
通过对项目周边的项目售完阶段的住宅和商业的价格进行比较,得出区域的住宅商铺平均价格比为1:1.3
本项目的商铺销售价格=住宅价格×1.3
=37000元/㎡(毛坯)×1.3=48100元/㎡
本案二层商铺价格
本案商铺价格÷1.5=48100÷1.5=32000元/㎡
本案租金价格
本案租金=商铺价格×平均投资回报率÷365
=481000×5.5%÷365
=7.2元/㎡/天
二层租金价格
二层租金价格=一层租金价格÷区域一、二层商铺平均租赁价格比
=7.2÷1.3
=5.5元/㎡/天
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