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房地产交易税收管理风险分析
及防控措施;
;;房地产交易环节税收
涉及税种多:契税、增值税、印花税、个人所得税、土地增值税
1-8月,青岛房地产交易税收40.2亿元
;税率差异大:
契税(1-3%)、个人所得税(20%、核定率)、土地增值税(30%-60%),特别是非住宅。
税收基数大:
2016年商品房销售额117627亿元,增长34.8%。
2016年GDP增长6.7%;典型案例看
2016-09-14?,检察日报,某地发生了200余套房产交易偷逃税费案件,给国家造成2000余万元税收损失
某地干部,在为他人办理16套房产的房屋交易纳税过程中,通过多种手段使他人少缴税款1100余万元
2015年,某地稽查局追回了两起别墅交易中的近600万元税款。
2013年4月,深圳检察机关代号为“3·13专案”,个别人员好处费几百万元,税收流失额巨大。
;每次房地产市场的调控,基本上都伴随着税收政策调整
2011年1月26日:“新国八条”;1月27日:公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全部征收营业税。
2012年5月18日住建部定调:决不让调控反复。7月26日:下半年严格实施差别化住房税收政策。
2013年2月20日,“新国五条”3月初?《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》?
2015年3月30日联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》;3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)
2016年2月2日????住房贷款政策;2月19日财税(2016)23号文件
交易风险的存在,影响调控效果。;
依法治国的需要
税收法制化的需要
放管服工作需要:落实国家重大方针,今年国务院大督察,房地产市场工作是一项重要工作,包括交易环节税收。;房地产交易业务主要在地税,也是风险集中的业务
总局“收好税,带好队”
近几年,房地产交易环节出问题被追究责任的干部不少。
深圳检方通报了“3·13专案”已有45人被立案侦查,涉及地税工作人员18人;
去年总局通报的7起案件也涉及不少干部。;;税收流失风险点
税源流失、计税依据错误、税率使??错误、违规减免税等造成税收流失。
税收管理风险点
未按规定受理、审核、保管申报资料;未按规定设置工作岗位、未按规定执行有关防范执法风险制度等,为税收管理工作带来的风险。
;1.司法拍卖环节风险
房产部门按照法院等执法部门文书直接过户
2.未纳入“先税后证”风险
由于历史原因、特殊情形造成的房产交易行为没有实行“先税后证”,未能纳入税收监控。
后果:税源失去监控,造成税收流失
识别:难度大,主要依靠第三方支持。
;税收流失风险点—少征税款;1.假合同:阴阳合同,虚假交易合同,
目的:少申报计税收入
识别:存量房计税价格评估
2.假证明:假婚姻证明、假家庭证明、假房产查询证明
目的:规避限购政策,适用低税率,骗取税收优惠
识别:借助发证部门力量
;税收流失风险点—四假;税收流失风险点—税率错误;土地增值税
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号):纳税人转让旧房及建筑物
;个人所得税征收率错误:20%,核定征收率
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号),通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
识别:建立识别模型,将税率与面积、类型等相关指标对比分析
;税收流失风险点—其他应征不征收风险;基本情况:
2016年3月,某公司申报转让一网点房,申报价格4730.96万元,并声明取得房屋的发票、契税税票资料、合同资料遗失,按照1%申报缴纳土地增值税47万元,按照全额申报缴纳营业税236.54万元,并交纳了城建税、教育费附加等,缴纳印花税2.36万元。
核查:
在办理产权过户时,税务机关审核资料发现税款计算可疑。
首先核实收入,经对比同一时期周围房价,咨询评估公司,认定收入价格合理;
核查成本,通过到房产交易中心企业办证档案信息,发现企业购入发票金额为1590万元。
参照发票金额每年加计5%进行测算扣除成本,并确定土地增值税核定征收率19%,征收土地增值税898万元,并提醒企业通过到房产部门查询购房发票,抵减多缴纳的营业税、城建税等。
;依据:
1.《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号):明确转让旧房土地增值税计算顺序
2.《国
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