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市场调查策划部铁西市场调研
千缘地产铁西项目市场调研报告
千缘策划部
前言
市场调研作为房地产营销策划中的重要部分,直接关系到一个项
目的整体运作;是营销策划的基础,也是项目运作的基石。策划部刚
刚介入项目启动期,为了能够更好的促进本项目顺利运作,在项目前
期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研,
工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射(以建设大路
为基点向两端延伸)。其基本框架如下:
铁西区房地产市场的整体分析
本项目周边房地产市场近况分析
本项目小户型市场周边主要竞品分析
本项目住宅市场周边主要竞品分析
本项目区域市场细
本项目目标客户群描述
总结
一、铁西区房地产市场的整体分析
1、区域发展宏观状况
铁西新区是沈阳市五城区之一,是中国著名的工业区。铁西新区由铁西区和沈阳经济技
术开发区(沈阳经济技术开发区是国家级开发区,总规划面积34.5平方公里,经过16年
的发展建设,已具备优秀的城市功能和符合国际标准的管理服务机制,世界500强企业40
多家在开发区投资)联结起来的“S”型区域组成,总面积126平方公里,人口100万,
享受市级管理权限。铁西新区北临皇姑区,西靠于洪区,南临浑河,东接和平区。区内交通
发达,基础设施完备,工业文化浓厚,城区环境优美。
区内企业规模宏大,工业门类齐全,配套能力强大。在装备制造产业内,聚集了数控
机床、透平压缩机、超高压机组、大型水泵等拳头项目和技术顶尖企业。在中国有能力制造
的24类219种成套设备中,沈阳占据三分之一,在沈阳创造的工业产值和利税中,66%来
自铁西。目前已有40个国家和地区的1300多家企业入驻铁西,其中跨国公司83个,世界500
强企业21家。初步改造后的铁西新区环境优美,道路通畅,9条25公里长的铁路专用线和
几十条国内外空中航线纵横交织,325条街路与沈大、京沈高速公路连接,形成了四通八达
的街路通行网。区内有技术中心15个,其中国家级1个,省级9个,市级5个,各类专业
技术人员4.1万人,30万的产业大军构成铁西发展的强大力量。
2003年1至9月份,铁西新区国内生产总值实现71.7亿元,比去年同期增长26.7%,
区本级财政收入11.31亿元,比去年同期增长60.2%,实际利用外资2.45亿美元,比去年
同期增长167.3%。铁西老工业区调整改造,生机勃勃,围绕打造铁西工业带、建设中国制
造业之都的目标,2003年全区新上工业项目534个,新增工业企业261个。其中搬迁改造
企业112个,63个企业通过合资、重组在开发区建立新企业,49个劣势企业退出市场。树
立经营城市新理念,在铁西新区腾迁整理出来的土地上积极引进新兴业态,大力发展商贸服
务业和第三产业。在高水平的战略性分区规划及城市控详规划的指导下,不断加强基础设施
建设,全面完成了“四横五纵”的道路建设任务,同时加大绿化、美化环境的工作力度,加
快危旧房屋的拆迁改造,发展房地产业,加大仙女湖及卫工明渠的水系建设力度。目前,完
成道路改造66条,总长度61.8公里;共改造旧区63片140万平方米;实施“一街一林”、“一
区一园”建设,植树129.2万株,绿化覆盖面积1167万平方米,被确定为“省级环保生态
工业园”建设示范区。
2004年初,铁西新区确定了今年的城市建设工作任务。铁西新区的GDP要达到213亿
元,比去年同比增长20%。通过进一步加强对区内街路的改造,使标准化景观路达到全市
最多。在对牛心屯、简易里、光明街、丁香屯、颂工街棚户区进行改造的同时,今年还将开
发建设“工人新村”和“重工新村”共20万平方米经济适用房,“两村”建成后将使5000
户居民受益,而其中2000户还将以低于开发成本的价格住上商品房。其中,“工人新村”
一期工程今年10月竣工,二期工程于下半年动工。同时,再改造工人村地区十万平方米旧
楼。今年,“重工新村”经济适用房一期竣工,二期工程十万平方米开工,第三期工程年底
前动工。“重工新村”住房建成后,将全部面向中、低收入家庭出售,重点用于解决指定地
区被拆迁
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