房地产行业2024年中期策略研讨会：产能出清，重塑金融链.pptx

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?“最后一点，我还是想强调，我们要理性看待这一轮房地产调整。去年三季度发布会的时候，我就这个问题也谈了一些看法。一方面，房地产行业经过二十几年的高速扩张后，按照产业成长周期，现在调整是正常的。房地产阶段性调整，有利于房地产后续构建新模式，实现高质量发展。因为传统的产能可以市场出清，开发商能够建更好的房子，提供更好的服务，这对消费者也是有利的。另外，中国房地产市场是有支撑的，因为我们的城镇化没有完成，2023年常住人口城镇化率是66.2?，但是户籍人口城镇化率还不到50?，还有1.8亿的外出农民工在城里没有完全市民化，这些进城的农民工中间购房比例不高。现有的住房存量中，90平米以下的中小户型房子还是占绝大多数，随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都还比较大。中国房地产市场仍然具有持续健康发展的支撑条件，我们要理性看待房地产这一轮的调整。谢谢。”?要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。请参阅附注免责声明4数据来源：中央人民政府，国泰君安证券研究

???正面回应了本轮房地产的调整，且并没有通过一些数据上的表现来回避当前状态，在一定程度上，和部分市场预期一定需要通过强刺激来拉回房地产行业周期的判断有很大差异；正面评价了调整，并认为调整对建立长期发展模式更有帮助，这无疑也给未来发展保障房送来了更强的定心丸，结合近期各地推出的以旧换新政策，也能看到政策自上而下的印证；提到了关键词“传统的产能”，考虑到房地产行业的产能除了开发主体以外，还有已经出让的土地，即若将传统产能出清，意味着开发商的出清和已出让土地的变现。??请参阅附注免责声明5数据来源：中央人民政府，国泰君安证券研究

???60.00单位：亿方50.0040.0030.0020.0010.00-20062007200920102012201420152017201920202022累计新开工*1.1-累计销售50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.00-2006-02 2009-07 2012-12 2016-05 2019-10去化周期（月）=库存/滚动12个月平均销售调整后的库存处于历史高位水平请参阅附注免责声明6数据来源：Wind，国家统计局，国泰君安证券研究库存去化周期也处于历史高位

????信用扩张伴随行业杠杆率于2018年见顶2021年下半年，房地产总资产首次收缩90858075706560555045402002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020资产负债率（申万房地产指数，%）-20%-10%0%10%30%20%40%60%50%5000010000015000020000025000002010年6月2013年6月 2016年6月 2019年6月 2022年6月A+H合计总资产（亿元） yoy同比（右）80%请参阅附注免责声明7数据来源：Wind，国泰君安证券研究

8请参阅附注免责声明??房企资产和负债久期存在缺口A+H内房股，能承受的价格下跌极限为12.7%数据来源：Wind，国家统计局，信托业协会，国泰君安证券研究4.4 5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0行业土储变现周期（2023.12.31） 信用债平均到期期限久期（年）2.0 2.44.614.77.42.8=22.1=2.8=12.7%=19

9请参阅附注免责声明?????数据来源：国泰君安证券研究优先有抵押无抵押供应商欠款（保交付）利息/税费供应商欠款建筑类工人工资开发贷信用债房企员工工资担保融资海外债银行表内和其他投资者对应的房企金融敞口不同资产减值的应对方法是债务重组

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11请参阅附注免责声明?????租金收益率要求提高中国一线城市租金收益率有上修压力数据来源：Wind，国泰君安证券研究5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2018 2019 2020 2021 2022 2023租金回报率+CPI：一线城市 无风险收益率：十年期国债收益率/+CPI=+=*

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