世联201205长沙南山滨江项目前期定位策划报告.ppt

;;;工程印象●交通：城市交通根底具备，交通便利，整体通达性良好;工程印象●资源：一线临江|滨江风光带|两馆一中心，工程资源优质，但并不完全稀缺;工程经济基数指标：

占地：61604.15平

建筑面积：215614.5平

其中商业面积≤10%(≤21561.45平)

容积率：≤3.5

建筑密度≤28%

绿地率≥35%

工程限制：

地块限制：北面约8000平用地为绿化景观走廊用地，原那么上不能使用，但不高于三层的建筑可以压线布置或超线局部面积

户型限制：工程受90|70条款限制〔希望开发商能尽量协调90以下比例，降低销售风险〕;1：城市新区、未来核心区域

2：一线景观、优质资源

3：中等规模、中高密度;;视角1：新政大势宏观研究

09-12年房价回调过快，资产泡沫化|社会民生言论迅速成为社会热点问题，中央政策调控，剑指房产过热;本次政策调整世联观点：更严厉的金融手段

直接采用差异化信贷政策压抑实力群体消费抑制房价上涨;2008年VS2012年，市场调控政策影响：

08年遭遇金融危机，市场调控叠加金融恐慌，全民看淡；10年金融环境稳健开展，政策调控，精、准、狠，直接调控非理性购房结构;2008年VS2012年，市场调控影响：

10年调控全国表达同步成交量下降，二三线城市房价相对合理，将不成为打压的重点对象，不会出现统一的价格下跌潮;2008年VS2012年，市场调控政策影响：

“再改”需求被政策直指，以“完全扼杀”的决心完全打击，短期内再改客群将成为市场重灾区;上一轮市场调控背景：

1、外部经济环境风声鹤唳：全球金融危机，中国经济增速放缓，外贸下滑导致工业产值下滑，国内股市萎靡不振

2、开发商资金压力巨大〔股市融资困难，紧缩性货币政策，持续加息〕，对现金有迅速回笼的需求

3、客户财富实力受影响：金融外贸行业客户经济实力缩水，整体经济环境下对未来家庭财富增长预期保守

4、客户心态相对恐慌：首次经历大幅度政策调控，对未来信心缺乏，反响大，多项选择择持续观望。;本次政策调控世联观点：不同的影响方式

一线高房价城市重点压制，二线城市因市场独立性将走出不同行情;本次政策调控世联观点：二、三线城市的机遇

4000-8000均价的市场仍以满足客户群实用需求增长为主，并将成为一线投资客转移选择的主要区域;因此，理性看待政策对长沙的影响：3个观点

长沙势必受到大环境影响，但市场反响将比上轮调控平稳;市场验证1：至4.15日政策出台以来，长沙市场出现了一定的影响，但整体价量波动不大;市场验证:世联操手——万科城开盘1小时售罄，谱写长沙淡市下豪宅销售传奇;世联对新政后市场趋势预测：下半年价量将出现较大回落，2012年中后假设无强势政策持续，量价将自行缓慢恢复;政策调整赋予的时机：

客户观望情绪浓厚，但高品质产品仍能打动客户买单，成为市场的销售明星;视角2：新政下资源型产品市场现状格局

资源型产品主要分布在湘江及其支流，内部散点分布，均价在7000-8000元/平米。根据规模、产品等级可将市场在售工程分为三个梯度;第一级〔相对高端〕：

1.规模较大|中低密度|景观大户型为主

2.总价100万以上，整体消化缓慢;模式特征;新政反响速递：客户以再改为主，客户观望情绪严重，大平面产品速度锐减;第二级〔市场中高端〕：

1.中等规模|中高密度|居家三房为主

2.主流总价70-100万，销售速度良好;;;项目;书院观邸小于90平米的住宅占总建筑面积的70%，由创新的错层小三房和平层两房产品组成，其中设置双拼户型，拆开为小于90平方米户型，合并为120-160平方米左右大户型，可拆可合灵活多变。;2010年新政调控下，资源型产品客户演变趋势：

本轮调控指向明确，决心坚决，直接导致市场客群分化，首置首改成为市场支撑，高端客户豪宅化开展;视角3：未来资源型工程供给格局

未来1-2年市场供给以新增工程供给为主，滨江豪宅成为供给热点;项目;;;规划设计北辰新河三角洲的“豪宅化”设计亮点：阳光车库智能化安居;平层331平;四房190平

赠送17平;两房87平

双阳台;典型工程2:湘江世纪城;全城人车分流首创中国独一无二的“全城人车分流”人性化道路布局系统，实现彻底的人车分流，创立人居环境的典范社区。

整个地下层、近百万平米的面积全部架空，设置市政交通层和地下车库，将车流全部导入到地下，除了必要时的消防车外，在地面上根本见不到任何机动车辆。

但全城架空，不便营造园林，工程内园林打造略显粗糙。

售楼处简单布置，但很好地吻合了工程的气质——规模宏大，但细节处略显粗糙;配套自建社区配套，以名校/社区商业/高端酒店为主;两室两厅一卫，90.72平米户型方正，入户花园+双阳台+飘窗设计，赠送面积较多，提升户型实用率。;标准三房137.66㎡

一梯两户,南北通透.12㎡