万科里程地产产品定位建议报告.ppt

;工程市场定位方向;工程市场定位方向;城市发展分析

;现代城市开展定律——居住区向城市外围辐射;城市置业格局的变化：内环“富豪化〞，中环“中产化〞，外环“平民化〞;三林板块与城市关系;世博会，凭什么吸引居住者？;;;潜在

客户分析;社会和经济背景分析

;受房地产市场疲软影响，05年整体经济开展速度放缓，但整体经济仍高位运行，预计2021人均GDP可能突破8000美金，商品房购置能力将得到经济保障。;商品房成交量在05年很快走出了明显“V〞型走势。原因在于市场刚性需求旺盛，价格下档支撑明显，购房者信心很快恢复。;10年中上海社会阶层形态变化;新上海人;背景：上海市平均每年大约有10万对新人结婚;从万科的战略眼光思考，养老型商品房将是万科提高市场占有率的时机点;结论社会和经济背景分析;城市开展分析;潜在

客户分析;项目条件分析

;总规模:10.5万平方米

容积率:1.5

建筑限高:40米;属中等规模工程，有一定规模优势

土地形状为长方形，比较方正，南北距离较短，地块具有良好的产品可塑性

目前地块已经完成了土地平整，前期工作根本准备就绪;地处中环以内，是上海未来最大的中高档居住集中区域，区位条件良好

属于世博辐射范围内，考虑到北块上市将临近世博，规划优势充分;板块内拥有M6与M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M8线将导入来自浦西的众多客源

本案距离轨道6号线高青路站仅900米距离，距离轨道8号线车程仅10分钟，步行时间大约20分钟左右

临杨高南路，临中环等干道，并拥有795、780、784等众多公交线;;;经济指标;潜在

客户分析;竞争环境分析

;代表：万科新里程——标准规划布局，配套优势巨大;;代表：环球中央花园——大尺度房型，高绿化率、楼栋距离开阔;客户层次略高，属于慢热型产品;代表：未来域——个性规划，创意布局;追求个性化的中高端年轻客户为主，变相降价后销售平稳;代表：环球翡翠湾——整体布局较为中庸，产品经济性优势明显;楼盘供给-楼盘供给以后续为主，总体量到达71万平方;;土地供给-三年内总供给量近300万平方米，未来同质竞争剧烈;1;产品类型丰富，为混??社区，整体档次较高;项目;未来竞争优劣研判;未来预测之产品预测——普通公寓仍将占绝对主体，研判特殊公寓将是防止同质竞争的方向;结论;潜在

客户分析;潜在客户分析

;前期已销售房源的客户统计〔家庭年收入〕;签约客户的年龄段分析

25岁以下8%

25-29岁28%

30-39岁35%

40-49岁20%

50-60岁9%;前期客户总结;;二期客户拓展后的阶层定位;二期主力客层阶层定性;特征：年龄集中在25—35岁，单身居多，从事网络、软件开发、通信设备等行业，月薪6000元以上，有的每月还可得到一笔可观的房屋津贴，可以承受3000元左右的房租。“都市新锐〞对居住要求很高，向往质量高楼盘——环境优美、设计创新、交通便利、定位年轻化，最好还有一定的“知名度〞和升值潜力。以品牌主导消费的特征明显。;他们是70年代的客户〔26岁—36岁〕;一房;1房客户;潜在

客户分析;工程市场定位方向;标准房型;红海战略之混合社区;小户型;产品定位思路;产品整体优选后的定位;定位依据;产品定位与需求整合;THEEND