蓬安县城中市场改造综合项目工程可行性分析报告.docVIP

蓬安县

“城中市场”改造工程

可行性分析报告

二零零七年四月

目录

一、项目背景

二、项目慨况

三、项目开发经营环境分析

四、有利投资经济形势分析

五、市场物业分析

六、项目地块分析及商业价值可行性研究

七、项目SWOT分析

八、建设方案

九、节能办法

十、项目实行进度

十一、项目投资估算

十二、项目资金筹措

十三、财务评价

十四、风险分析

十五、研究结论与建议

一．项目背景

1.项目名称:

蓬安县城中市场

2.开发单位

四川相如房地产开发有限公司

3.项目提出理由与过程

房地产经济是国民经济重要构成某些，是国民经济重要支柱之一。发展房地产经济有助于加快国内产业构造和消费构造调节，从而增进国民经济健康持续发展。当前房地产经济（住宅经济与商业经济）是国内新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众生活需求，倡导大力发展房地产经济，改进当前蓬安农贸市场经营现状。咱们公司为了响应蓬安县都市整体建设，决定规划、开发、改造城中市场。

城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径1000米内居住户寻常生活采购，是县城中心经济之一。

近两年来，随着蓬安都市建设与经济建设规划发展，城中市场功能构造存在问题已不相匹配，对市场拓展及功能定位是当今之必然。

城中市场重新规划、开发，等项目实行，将有助于改进蓬安中心城区建设面貌。

二．项目概况

1.项目地点四围

东临东风路，南处悦庆街、与县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。

2.建设规模与目的

城中市场改造项目规划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，规划总居住人口200人，容积率3.23，绿化率45%。一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。

致力打造蓬安县城顶级规模化专业农贸市场。

3.重要建设条件

供水、雨水、污水排放、供热、供电、供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找近来接入口

三、项目开发经营环境分析

?1、国内经济及房地产市场回眸

?投资机会孕育于经营环境之中，作为基本性、先导性房地产业更是如此。因而，对宏观经济、社会与政策环境把握是每一种开发决策者所关注首要问题。

??改革获得新进展，公司效益和财政收入大幅增长，经济运营质量进一步提高。

一季度中华人民共和国经济运营分析预测

展望一季度宏观经济运营走势，经济运营惯性将会对之产生明显影响。国内出台宏观经济政策影响也将逐渐显现，同步还会受到国际经济环境变化滞后影响，她们将共同决定一季度经济运营走势。综合考虑这些因素影响，咱们以为，一季度国民经济将保持较快增长，预测GDP增长速度将达到10.2%，较四季度有所下降；通货膨胀率将有所提高。1996年1季度—3季度消费景气先行指数与一致指数走势图

从国内外需求变化来看，上半年国内消费品市场将继续保持活跃局面，重要是各地提高最低工资原则、增长社会保障支出、下半年国家贯彻公务员提高工资水平等项办法，直接起到提高居民收入作用，对于推动居民消费具备正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之有关建材工业品销售；数字电视播放将增进都市居民家电更新换代步伐；加上元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比更为明显。依照上图消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着上半年消费品市场继续保持较快增长，预测一季度消费品零售额增长14.5%，比上年同期提高1.7个百分点。

同步国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了迅速上升发展趋势，房地产开发呈现如下特点：房地产开发投资与到位资金持续迅速增长；房地产销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不断扩大；新开工项目迅速增长，各级政府消化空置面积努力初见成效，商品房空置面积浮现大幅度回落，全国房地产开发投资增长21.8%，同比加快0.9个百分点，但比1至11月回落2.2个百分点，延续了下半年以来回落态势，预测一季度房地产投资增速再次昂首也许性非常大，并将带动固定资产投资增速浮现反弹。房地产市场呈现出产销两旺局面。

2．四川房地产开发投资量持续增长，投资构造趋于合理。

据理解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长基本上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资322.04亿元，同比增长45.5％；房地产开发投资占同期全社会投资24.9％。我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低11.9个百分点转变为今年上半年高出22个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快重要因素，一是民营公司和港澳台商公司投资活跃。二