第九章--不动产评估-《资产评估：理论与实务》课件.pptxVIP

第九章不动产评估

不动产评估概述第一节一、不动产评估的定义与特点二、不动产评估的基本原则与程序

第一节不动产评估概述一、不动产评估的定义与特点1.定义不动产评估是指资产评估人员根据资产评估目的，遵循资产评估原则，按照资产评估程序，选用适宜的资产评估方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在评估时点的客观合理价值进行估算和判定的活动。土地建筑物房地及其他定着物综合体房地综合体

第一节不动产评估概述一、不动产评估的定义与特点2.特点1.定义土地的自然属性不可位移性永久使用性稀缺性个体差异性土地的社会属性可垄断性政策敏感性保值增值性不动产的特性房地不可分割性投资大额性区域性价格互动性

第一节不动产评估概述一、定义与特点二、基本原则与程序1.原则合法原则不完全可替代原则房地分估合一原则地域原则

第一节不动产评估概述一、定义与特点二、基本原则与程序2.方法体系基本方法收益法、成本法、市场法衍生方法剩余法、路线价法、基准地价法房地分估合一原则其他方法残余法、长期趋势法、购买年法

第一节不动产评估概述一、定义与特点二、基本原则与程序明确不动产评估的基本事项，签订评估协议选择不动产评估的技术方法实地勘察不动产,搜集不动产评估资料成立不动产评估小组,制订并实施评估计划计算、确定不动产评撰写不动产评估报告2.方法体系1.原则3.程序

土地使用权评估第二节一、土地及其特性二、土地使用权三、土地价格四、评估技术方法

第二节土地使用权评估一、土地及其特性1.土地土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受任何人为因素或社会经济因素的影响，因此，它是无弹性的。土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给，土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。土地的经济供给是有弹性的，既可以是直接变化，也可以是间接变化。

第二节土地使用权评估一、土地及其特性2.土地的特性1.土地自然属性经济属性供给的稀缺性可垄断性土地利用的多方向性效益级差性位置的固定性质量的差异性不可再生性效用永续性

第二节土地使用权评估一、土地及其特性二、土地使用权我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用者可以拥有和转让土地使用权，因此地价一般是土地使用权的价格。70年50年40年居住用地工业用地、教育、科技、文化、卫生体育、综合或者其他用地商业、旅游、娱乐用地

第二节土地使用权评估一、土地及其特性二、土地使用权三、土地价格土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。地价是土地经济价值的反映，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。基准地价标定地价土地出让底价成交地价

第二节土地使用权评估一、土地及其特性二、土地使用权三、土地价格四、评估技术方本法收益法市场法其他方法

第六章不动产评估成本法又称为成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，是依据开发待估土地或类似土地所需要的各种必要的正常费用，包括正常的利润、利息和税金，而评估待估土地的价格。成本法评估的土地价格称为土地积算价格。成本法基本原理易于操作和理解，且具有深厚的理论基础，与传统的资产价值模式相吻合；适用范围狭窄，不能反映土地的市场认可的价格，其评估价格的“可实现性”值得怀疑。优、缺点比较适用于新开发土地价格的评估，且要求土地开发的各项成本资料真实可靠，适用于成交实例不多、无法利用市场法和收益法等方法进行评估的情况适用范围

确定土地取得费及有关税费1确定土地开发费2确定土地投资利息3START确定土地投资利润4确定土地所有权收益5计算土地价格END成本法第六章不动产评估评估程序VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

第二节土地使用权评估四、评估技术方法1、成本法征地费费用拆迁安置费农村集体土地城镇国有土地VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益土地取得费及有关税费

第二节土地使用权评估四、评估技术方法1、成本法小区设施配套费公共设施配套费土地平整费基础设施配套费VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益土地开发费宗地红线内宗地红线外小区开发费注意事项

第二节土地使用权评估四、评估技术方法1、成本法VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益投资利息1、公布的配套费能够达到实际开发费标准3、地市、县未公布配套费标准利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配