上海地块地项目开发成本利润测算表.docx

“上海某地块号地项目”开发成本利润测算表

制表日期：2005年1月5日项 目 名 称

1.6容积率收购款溢价全入成本

金额：万元

总用地面积：（M2）70588

总用地面积：（M2）

70588

容积率：

1.6

净用地：

70588

道路用地：

0

绿化用地：

0

用地性质(技术指标按净用地)总建筑面积：（M2）

居住用地(R1)112855

建筑密度≤25% 人口密度≤360

机动车库面积：

15400

普通住宅(小高层)：

72599

机动车位：

440

普通住宅(多层)：

20320

住宅车库(1位/2户)：

普通住宅(小高层)：

0

办公商业车库：

商业(含可销售配套商业)：

17536

公益性配套公建：

2400

非机动车库：

按住宅5800单

补偿(分成)面积（M2）

0

销售面积：（M2）

125855

125855

平均售价：（元/M2）

销售收入：(万元)

77,422

80,210

其中：住宅元/M2

5500

其中：住宅

51,105

53,893

办公元/M2

0

办公

0

商业元/M2

13000

商业

22,797

22,797

车位万元/个/35M2

8

车位收入

3,520

3,520

建筑单体概况(控高22m)

车位

440

项目

总投资

单位成本（元/M2）

总投资

单位成本（元/M2

一

开发成本合计：

53,290

4,234

53,290

4,234

1

土地成本小计：

20,862

1,658

20,862

1,658

土地补偿费

20,049

1,593

20049

1593

土地出让金

0

0

其它土地成本

813

65

813

65

2

前期费用小计：

508

40

508

40

主体工程设计费

508

40

508

40

其它设计费

0

0

其他前期费用

0

3

建安成本小计：

22,119

1,757

22,119

1,757

土建/室内装饰/水电安装

17,107

1,359

17107

1359

地下室成本

4,312

343

4312

343

橱柜及煤气炉

0

0

电梯安装

700

56

700

56

煤气管道

0

0

售楼部和样板房

0

0

其他建安成本

0

0

4

基础设施配套费小计：

5,435

432

5,435

432

永久供电

5,435

432

5435

432

其中

永久供水

小区绿化通讯

其他基础设施配套费

5

公共配套小计：

3,321

264

3,321

264

市政配套费

2,973

236

2973

236

区内公共配套

348

28

348

28

6

不可预见费（以上成本2%）

1,045

83

1,045

83

二

期间费用

8,129

646

8,422

669

销售费用（销售额3%）

2,323

185

2406

191

财务费用（销售额4%）

3,097

246

3208

255

管理费用（销售额3.5%）

2,710

215

2807

223

三

税金

5,032

400

5,254

417

营业税及附加税加（5.55%）

4,258

338

4452

354

预征土地增值税（1%）

774

62

802

64

四

成本税费合计

66,452

5,280

66,966

5,321

五

税前利润

税前利润率（%）

10,970

14.17

872

13,244

16.51

1052

减：所得税（33%）

3,620

288

4370

347

净利润

7,350

584

8873

705

净利润率（%）

9.49%

11.06%

六

南都公司净分得利润

735

58

887

71

七

内部净利润

内部净利润率（%）

6,615

8.54%

526

7,986

9.96%

635

注：

单位成本=总投资/销售面积 净利润率=净利润/总销售收入

1、住宅销售单价按5500及5800分别测算，商铺按照13000测算，车位按8万计算

2、土地成本按照项目用自身资金支付的土地成本1731万元，本次我方投入19059万元，补地价款1059万元，减

权等额收购款1800万元计算得来

3、小高层单位建安成本为1620元，多层单位建安成本为1250元，商业单位建安成本为1600元，地下

位成本为2800元，配套单位成本为1200元

4、基础设施配套包括水、电、排污、小区环境绿化及智能工程等

5、市政配套按住宅面积每平米320元计缴

可销售配套商业(5%)：

建筑面积(m2)

公益性配套公建(5%)：

建筑面积(m2)

1

储蓄所

200

幼儿园(用地2400m2)

1800

2

社区活动中心

4000

卫生站

300

3

综合百货商店

2000

物业管理