世联---西安城市进入性研究.ppt

谨呈青岛海尔房地产开发投资;工程研究的工作阶段划分;围绕上述问题，工作小组在一个月时间里进行了大量调查和研究;*;问题研判的根底

西安房地产市场开展现状;西安市经济总量水平逐年提升，人均GDP突破2000美元大关，经济水平明显高于西北部其他省会城市;*;西安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维持在较低水平，居民购置能力强;*;近年房地产开发投资增长迅速，但处于合理水平，市场上升势头明显;西安市场自03年以来，销售竣工面积比出现上升拐点，呈现供需两旺趋势;西安房地产市场从05年开始价格提升速度加快，07年各类房屋价格均有上涨，其中高档住宅价格涨幅尤为明显;GDP总量年增长率14%以上

人均GDP突破2000美元

竣工销售面积比突破1.0，市场供需两旺

固定资产投资占GDP比例逐年提升，热点区域尤为明显

房地产市场价格提升速度加快

;基于客户目标确定本报告研究的核心问题;*;第一局部：如何进西安？

——西安住宅市场开展潜力分析;与其他中部省会城市相比，西安的GDP与人口在各省所占比例，均高于其他省会城市，经济辐射力强;西安作为西北部地区的门户，吸引了大量的外来人口，人口的机械增长是西安人口增长的主要方式;西安便利的航空、铁路、公路交通，优化了西安大都市圈城市功能根底，为西安的外部需求提供了根底条件;陕西省内的米字公路交通系统，大大缩短了周边城市到西安的距离，陕北路段已经通车，更加强化了西安与陕北及其他周边城市的联系;西安强势的高等教育资源，使其成为吸引外来高素质人口进入的重要因素，提供了由教育资源带动外来人口置业的需求;西安依托高新技术产业园区与航天产业基地的强势科技资源，吸引了大量的外来产业人口;西安的人文历史资源，使其具备良好的城市知名度与美誉度，极大地增强了城市吸引力;陕北、深沪回流以及教育资源带来的外来性需求，在西安市场需求中崭露头角;外部需求潜力结论：西安的经济、区位、交通、资源带动的外来需求潜力增强，是西安住宅市场开展的一大动力;*;西安年产业结构占比情况;;西安第三、第二产业从业人口数量与占比均逐年增加，第三产业中???代效劳业、教育科研的从业人口数量增长迅速，为大量产业人口的置业需求提供支撑

;5年内20万户的棚户区改造力度，将支撑西安市场拆迁刚性需求的持续增长;热点区域的大户型销售状况良好，反映了改善性置业的市场需求旺盛;*;需求潜力结论：西安城市住宅需求复合性强，外部需求与内在需求共同优化市场需求结构;*;“四区两基地”的城市功能建设，明确了城市产业南北向的开展方向，拉大城市纵向骨架;四区作为热点区域，根底设施建设时序按照高新、曲江、北郊、浐灞的顺序开展，城市热点区域建设由南向北开展;西安土地市场在05年集中放量，之后受国家宏观政策影响，严格土地市场秩序，出让方式以挂牌为主，土地价格快速上涨，现有存量预计消化1-2年;*;西安十一五城市规划为拉大城市骨架，5年时间主城外扩75%，规划建设增加面积224平方公里;西安土地增量供给主要集中在高新、曲江、北郊、浐灞和大明宫五个热点区域;品牌开发商纷纷进入拿地，核心区土地根本已经饱和，土地供给顶峰期已过，供给的土地多在西南部二次核心区内，地价领跑西安土地市场;品牌开发商大规模拿地，西部区域土地多已出让，现集中供给南湖东部土地，土地价格快速上涨;北郊板块沿未央路两侧、凤城七路以南土地供给根本饱和，众多建设利好促进了区域土地价值的提升与区域开展;06年开始土地的集中供给，地价门槛较低，供给量较大，重点供给区域集中在浐灞三角区域，品牌开发商开始进入;大明宫板块依托规划利好，开始积极供给土地招商，现阶段仅中海斥资参与大明宫遗址公园周边改造建设工程;土地未来2－3年年均新增供给量260万平米左右，土地市场未来供给有序，预测未来市场消化量与土地存增量总合持平;城市建设：供给集中在四区两基地等城市热点建设区域，城市建设由南向北推进;*;市场多数产品整体素质较低，建筑密度过高，影响了居住的舒适度和私密性;建筑外观设计缺乏创新，外立面较为粗糙，品质感差，创新力度不够，质素趋同;景观园林主题不鲜明，缺乏软景，规划欠缺层次感，缺少绿地、广场等公共开放空间，从而造成了社区感和宜居性的缺失;户型设计上浪费大量空间，人性化缺乏，缺乏创新，实用性较差;西安市场化程度较低，营销展示缺乏冲击力和系统性，市场上的代理筹划公司多为本地公司，无强势品牌力;政府对国家宏观调控政策执行较为宽松，市场对政策变化反响不敏感，调控政策影响力较小;品牌开发商大举进入西安，并追随城市热点区域开展，持续投资取地，看好西安房地产市场开展潜力;西安市场行业集中度高，8家品牌开发商拿地规模占年度总供给量的60%以上，品牌开发商进入西安市场程度深;品牌工程市场反响明显好于同区域同总价的其他非品牌工程，品牌开发商得到市