上海上海新天地案例.ppt

上海新天地;目录;;开发目的：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为根底，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

工程取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。;地理区位;总体规划;;A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观

;开发理念：存表去里整旧如旧翻新创新

;石库门的保护与重建：旧瓶装新酒;1997年规划设想

1998年拿地

1999年新天地北里开工

中心绿地及人工湖开工

2001年新天地北里开业〔商业只租不售〕

中心绿地及人工湖开放

新天地南里开工

住宅一期开工

写字楼一期开工

2002年新天地南里开业〔商业、公寓只租不售〕

2003年住宅一期完工，销售率100％〔翠湖天地雅苑：

建筑面积约4.9万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、2幢高层住宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单位面积由105至500平方米，均价16000元/平米〕

写字楼一期完工，销售率90％以上

2006年住宅二期完工〔翠湖天地御苑：建筑面积约13.6

万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼，提供645个单位，单位面积从93到660平方米，均价60000元/平米〕

2008年住宅三期开盘〔翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的一房两厅，参考价为7万－7.5万元／平方米。

……;新天地工程指标;新天地商业业态组合:

零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％;运营模式：只租不卖，管理与经营别离;上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。

由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升：

地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。

房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；

新天地在建之际，房价升至15000元；

新天地建成，周边房价已升至20000元；

而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。

短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。

以翠湖天地为例：

2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。

2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。

2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。;开发商：瑞安房地产;罗康瑞，1948年4月生，广东省普宁人。生于香港富豪之家，父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石，家中共有十个兄弟姊妹，罗康瑞排行老六，是罗鹰石的四子。目前罗氏家族执掌香港四大集团，除瑞安集团外，鹰君集团和孙福记集团总经理由罗康瑞的三哥罗喜瑞担任，世纪城市集团那么由二哥罗旭瑞主持。

罗康瑞现任十届全国政协委员，中华全国工商业联合会副主席，香港瑞安集团董事局主席，香港工商专业联合会会长，长江开发沪港促进会理事长，上海市荣誉市民。;瑞安房地产主要开发工程一览;项目;新天地工程开发模式总结：

能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发;新天地工程成功因素总结