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上海市高档物业市场专题研究报告
目录
壹、2003年一季度上海房地产宏观市场
一、土地市场
二、开发投资
三、开发规模
四、商品房市场
五、住宅销售市场
六、在建住宅基地的情况分析
七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布
贰、高档物业宏观市场简析
叁、中心城区高档物业市场分析
肆、综述
一、未来高档物业市场发展综述
二、2003年一季度各高档物业板块现况总述
伍、各区最新重点个案分析
陆、市场研究部下一步工作重点
附:最新典型个案市场快讯
壹、2003年一季度上海房地产宏观市场
2003年一季度,上海住宅建设仍然保持着高位运行,无论投资、开发规模还
是市场销售,都呈健康增长趋势。
一、土地市场
2003年1-3月,上海市出让新增经营性用地44幅,土地面积225.4万平方
米,可建面积301.9万平方米,总体容积率为1.34。在所有新增性用地出让中,
住宅项目用地占90%,依然为土地市场交易大户,相反,商业用房土地市场则显
无力,新增性用地出让仅占总量的1.2%。具体分析各地块出让归属,主要分布在
宝山、浦东、闵行等九个行政区,其中宝山区出让土地面积为各区之最,为55.2
万平方米,占到全市总量近四分之一,浦东屈居老二,同样为8幅地块,出让土
地面积为31万平方米,闵行则位居老三。
出让新增性用地中,招投标用地25幅,占地面积160万平方米,可建面积188
万平方米,平均容积率为1.18,低于总体水平,招投标项目用地大多处于城市外
围区域,总体地价水平较低,25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。
二、开发投资
今年一季度全社会固定资产投资达364.6亿元,同比增长25.9%,其中住宅
投资完成了109.2亿元,比去年同期增长25.8%,占全社会固定资产投资比重达
到30%。全市商品房投资139.8亿元,同比增长29.6%,商品住宅投资108.7亿
元,占房地产投资77.8%。
三、开发规模
由于去年住宅建设规模达到历史最高水平,结转至今年的施工面积较大,同
时新开工规模仍持续增长,从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长,
一季度住宅的建设规模处于历史较高水平。
全市1-3月份累计住宅施工面积4531.9万平方米,比去年同期增长25.2%;
住宅竣工面积496.8万平方米,比去年同期增长105.9%。住宅新开工513.7万平
方米,比去年同期新开工409.9万平方米,增长了25.3%。
新开工面积最大的区依次为:浦东、宝山、松江,其中浦东的新开工量几乎
占了全市新开工总量的一半,达到225.8万平方米。
四、商品房市场
有资料显示,至2003年2月底,全市商品房批准预售发证数205份,面积
327.7万平方米,基本与去年同期持平,其中,1月份批准预售面积为258.4万
平方米,2月份则为67.3万平方米,显示出2个月批准预售的一重一轻。具体分
析批准预售分区情况,1-2月共批准9个行政区205个项目,其中以浦东63个项
目,100.4万平方米为各行政区之首,黄浦区于年初批准预售,上市8.2万平方
米,同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为5.1万平方米。
全市商品房预售登记面积621万平方米,成交总额219亿元,其中住宅预售
面积395.6万平方米,成交金额202亿元,同比增幅为25.5%及72.1%。1-2月,
全市商品住宅成交均价为5120元/平方米,套均总价65万元/套,占全市商品房
成交额92%。浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三,占总成交额的46%。
增量房购房购买对象分析,2003年1-2月商品住宅预售登记中,本市人员登
记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。
五、住宅销售市场
第一季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头,销售量与价格保持
稳步增长,新建商品房与存量房齐头并进。根据市房地产交易中心数据,全市商
品房登记预售面积621万平方米,同比增长20.3%,其中住宅590万平方米,同
比增长18.3%;存量房销售面积471万平方米,同比增长41.2%,其中住宅373
万平方米,同比增长46.1%。
。
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