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管理诊断调查问卷某市商业地产

调查报告某某某09

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》

其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰8.6%之后，从2004

年逐步开始回落，回落的幅度很大。2006年的计划数据比2005年有所增加，商

服用地的比例有抬头的趋势。

图2深圳市历年商服用地占土地总供应情况

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》

2、商业用地地价指数近年来稳步上升

深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一直

调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。经济特区的四个区之

间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。2005

年福田区的指数高出盐田区35%。

图3深圳经济特区历年商业用地地价指数

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》

（二）、二级市场

1、供给情况

1-1、商业用房施工面积增长加快

深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了3年的

平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。整体来看，深

圳市的商业用房的施工面积增长较快。该施工面积中新开工的面积则是逐年稳步

增长，趋势较为平缓。

图4深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》

以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位：

万平方米）。其中罗湖区的整体趋势是向下的，其施工面积减少较快，但是该区

的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。其余各区整体上则是振荡

着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。

表1深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分）

罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区

年度施工新开施工新开施工新开施工新开施工新开施工新开

面积工面积工面积工面积工面积工面积工

199686.9540.2224.630.511.51

199762.8961.5818.726.5115.49

199857.865.7442.2711.3728.814.181.531.0120.7510.0128.847.17

199966.936.8169.4524.4541.357.758.70.9524.795.834.2310.92

200052.915.0462.618.7144.4615.293.421.6131.5714.8135.3413.36

200138.0410.5780.1217.441.5513.622.140.3728.2913.0850.2914.48

200253.4422.6163.6423.0244.2718.083.542.9938.157.6348.4330.52

200345.3714.7583.8815.3545.2421.534.912.5646.717.3665.8730.88

200460.8618.3386.039.6872.1432.058.614.6875.8133.5475.724.96

200556.376.7375.1628.6159.5427.148.636.1392.139.7278.5518.81

注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》

从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占商品

房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该比

例逐步回升。其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则