知识点4 物业企业权利义务 (1)讲解.ppt

知识点4、物业服务企业权利义务《物业管理条例》等相关物业管理法律法规规定了物业服务企业的权利与义务，属于法定的权利义务。除此之外，物业服务企业的权利义务更多是通过物业服务合同的约定来明确的。一、物业服务企业具体权利（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人（7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费物业服务企业如何执法？物业服务企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业服务企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下负有向有关行政管理机关报告的义务,负有协助采取相应措施制止或追究的义务某小区中一业主购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止该业主安装使用巨型浴缸。但该业主认为，自己购买的私有财产，可以由自己处置，物业管理公司无权干预。问：1．物业管理公司有权管理该业主的行为吗？2．业主购置的财产是否都可以安置在自己的物业内？3．你认为物业管理公司可以制止业主的哪些违章行为？〔案例〕分析：1．物业管理公司有权对存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的行为予以制止；2．并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。业主和使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。业主和使用人只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，并本着安全、合理的使用原则，遵守法律、法规及业主公约的有关规定，同时还应当顾及相邻各方的利益。3．物业管理公司有权制止以下的违章行为：（1）擅自改变小区内土地用途的；（2）擅自改变房屋、配套、设施的用途、结构、外观，毁损设施设备，危及房屋安全的；（3）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，制造噪声扰民的；（4）不照章缴纳各种费用的。二、物业服务企业的基本义务?（1)履行物业管理法律法规所规定的义务。比如承接物业时的查验义务，物业服务合同终止时的移交义务等。（2)履行物业服务合同的义务。比如物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;公共环境卫生、秩序的维护等。

??（3）对于物业管理中的有关信息依法进行公开，接受业主的监督。（4）接受房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门及物业管理区域所在地政府的监督指导。（5）法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。案例2018年3月，李某与北京某小区物业公司签订协议，租用地上车位一个，并交纳了一年的费用1440元。2019年1月14日晚，李某停放在小区车位的车辆放在12号楼楼顶天面上的玻璃所砸被高空坠物砸中。为此，李某将物业公司诉至法庭，认为物业公司应当按照双方签订的车位使用管理服务协议承担赔偿责任。评析依照国家相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案李某作为涉案小区业主，物业公司有义务为其提供相应的物业服务。该小区12号楼楼顶天面上的玻璃所砸，楼顶天面属于公共区域，系物业公司的管理范围，物业公司有义务对楼顶天面进行管理和维护，以确保业主人身、财产安全。