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房地产估价师(房地产估价案例与分
析)模拟试卷41
一、问答题(本题共4题,每题1.0分,共4分。)
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于2003年建成并投入使用,现对二层进行
估价,二层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专
业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂
料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、
室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的
国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】
1、该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价?为什么?
标准答案:该房屋可以使用最高最佳使用原则进行估价,因为该房地产是在遵循合
法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
知识点解析:暂无解析
2、写出估价技术路线。
标准答案:(1)市场法技术路线:搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进
行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正,求
出比准价格。(2)收益法技术路线:搜集有关资料,估算潜在毛收入,估算有效毛
收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出
收益价格。
知识点解析:暂无解析
3、王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼,该写字楼的建筑面积为5万平方米,
有完善的物业管理服务,包括24小时的维护及保安服务,周围交通便利,环境良
好,在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括
哪些?
标准答案:判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、
声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的
服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。
知识点解析:暂无解析
4、甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按
50?成到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积为
建筑面积为100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再做处理。该
项目在短期内销售完成,实际销售费用与预接的销售费用相符,实际回收价款
元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应
从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。【问题】若不
考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
标准答案:1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲应分得1395万元,乙应分得
1367.1万元。3.因为如果乙拿走的房屋用于销售,共可回收价款2790万元,双
方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲
仍应获得1395万元,乙尚可获得1367.1万元。
知识点解析:暂无解析
二、单选题(本题共10题,每题1.0分,共10分。)
需对以下两宗地块进行估价:1号地块是一宗临街宽度80m,临街深度50m,面积
4000m2矩形土地;2号地块与1号地块相邻接,是一块临街宽度40m,临街深度
40m,面积1600m2,形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业,土地使
用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得,现均由毛地开发成熟地。经咨询机
构的可行性研究分析,认为将1号地块和2号地块合并为3号地块,开发商业综合
楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估,1号地块的单价为
方案开发商业综合楼,3号地块的评价单价为11000元/m2。
5、下列关于增值收益的表述中正确的是()。
A、以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值
B、以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价
即为增值总额分配率
C、以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增
值分配
D、1号地块比2号地块对增值额的贡献小
标准答案:C
知识点解析:此题可用排除法,A选项“以3号地块的总价扣除1号地块的总价后”
得出的是将所有增值都归于2号地块时的2号地块对1号地块的贡献。B选项没有
此公式。D选项说反了。合并地块是有费用的,故选C。
6、在甲、乙两单之间分配增值收益,不可采用的方法是()。
A、以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B、以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C、以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D、以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例
标准答案:D
知识点解析:以合并前地块各自的单价、面积、总价确定增值分配比例是确定
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