知识点3 物业费收缴 (2)讲解.ppt

物业费的收缴物业管理：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。两个问题：第一、该不该交费的问题第二、不交费的问题（收费难问题）第一、该不该交费的问题【案情简介】：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？

??该女士到底应否缴纳这半年的物业管理费？购买期房应该什么时候收取物业管理费？房子没住，交不交管理费？物业服务收费应该按哪个面积收取？如果业主将房屋出租，物业企业应该向承租人收取物业管理费吗？物业发生产权转移时物业管理费向怎么收？物业管理公司代理收取水电等费用，可以加收代理服务费吗？物业收费管理条例纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业服务收费自办理入住手续起开始收取；物业买受人办理入住手续但未入住的，经确认，按70％收取。物业收费管理条例业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第二、物业收费难问题

一、物业费收费难问题分析1、背景：物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化模式为管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务。物业管理公司是为业主提供这些服务的企业，收取物业服务费，是能保证正常运作，企业生存和发展的最基本的条件。而在实际中，物业管理公司面临最大、最难的问题就是收费难问题，许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。2、问题：收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？3、收费难的原因（1）是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。“物无所值”、“不思进取”（2）、业主对物业管理的认识不够贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交费少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。（3）物业管理企业服务不到位。因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以就难以保证提供优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。二、怎样解决物业管理收费问题首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和业主的行为。（一）实施人性化管理对小区业主的基本信息做深入了解，把小区业主分成若干等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案。（二）是培养和造就高素质的服务团队。提供各项满意的服务取决于服务者素质的高低和能力注重个人素质方面的培训。对每一位新员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工们与人沟通，协作的能力，具有良好的亲和力注重和业主建立良好的关系，他们在日常工作积极热情地为每一位业主服务，主动上门与其沟通、交流。（三）是实行收费考核，建立内部激励机制。以各管理处为单位进行收费率考核。公司根据每月的实际情况制定当月的物业管理费收费计划及奖励处罚办法，按收费总额的一定比例给予一定的奖励给员工；没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚。（四）是加强物业管理相关知识的宣传让业主明白物业管理服务是什么