资产评估师《资产评估》讲义：房地产价格的影响.pdfVIP

资产评估师《资产评估》讲义：房地产价格的影响

资产评估师《资产评估》讲义：房地产价格的影响

导语：房价的价格定位由多种因素构成。房价有三种存在形式：

要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成

交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的

结果。

影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别

因素，下面分别予以阐述。

(一)一般因素

主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

1.经济因素。

(1)经济发展因素。

(2)财政金融因素。

(3)产业结构因素。

2.社会因素。

(1)人口因素。

(2)家庭规模因素。

(3)房地产投机因素。

(4)教育科研水平和治安因素。

(5)社会福利因素。

3.行政因素。

(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。

(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。

(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。

(4)行政隶属关系变更。

(5)交通管制。

4.心理因素。

(二)区域因素(06年单选)

区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、

技术等因素相结合所产生的特性。

1.商服繁华因素。

这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中

心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会

较高。

2.道路通达因素。

这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、

支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。

3.交通便捷因素。

这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交

通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。

4.城市设施状况因素。

(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等

设施。

(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、

邮局等设施。

(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、

文化馆等设施。

5.环境状况因素

若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产

价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格

水平较低。

(三)个别因素

1.土地的个别因素。

(1)区位因素。

区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区

位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会

上升;相反，则地价下跌。

(2)面积因素、宽度因素、深度因素。

一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效

用的充分发挥，从而降低单位地价。

(3)形状因素。

土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规

则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为

佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能

畸高。

(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。

地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，

土地高低不平，地价较低。

(5)容积率因素。

容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与

地价的`关系一般不呈线性关系。

(6)用途因素。

一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用

地的地价是递减的。

(7)土地使用年期因素。

在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

2.建筑物的个别因素。

(1)面积、结构、材料等。

建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成

本也不相同。

(2)设计、设备等是否良好。

建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，

建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。

(3)施工质量。

建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响

建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是

否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。

(4)法律限制