深圳城中村改造操作模式@旧城改造课件.pptVIP

深圳城中村改造操作模式----案例解析6/21/2024本报告是严格保密的。

一、案例概况本报告是严格保密的。2

深圳城中村现状----深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市，又只用了5年建设了一座难以改造的城市u高强度、无规划指导的开发造就了大批的城中村握手楼。u占深圳特区面积5%的城中城为成为深圳90%暂人口廉租房的主要供应者。u城中村股份公司、村民、租户、村内从业者共同形成了城中村独特的消费与供给经济循环。本报告是严格保密的。3

深圳城中村改造项目概况-渔农村u渔农村：位于福田区南端皇岗口岸、落马洲大桥西侧、深圳河北侧、西靠皇岗地铁站。u渔农村原有村民住宅109栋，建筑面积11万平米。层数从6层至16层不等。u2005年5月22日实施改造爆破。改造建设单位：金地集团深圳有限公司。u新建项目现已开工，项目由由住宅、商务公寓、商业裙楼组成，总户数2631，共10栋高层商品住宅组成，建筑面积228,422平米，容积率6.85。“中国第一爆”启动深圳渔农城改造本报告是严格保密的。4

深圳城中村改造项目概况-渔民村u渔民村：位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边。总占地面积22331平方米。u改造以政府主导，股份公司主持，村民筹资自拆自建方式进行。u改造前共有私人楼房36栋，多数为5～6层，改造前容积率约为2。u新建工程包括两栋12层高的住宅楼，1栋18层高的村委及治安办综合楼和1层商业租房，另外保留了1栋9层高宿舍和1栋7层高的厂房。u新村建成后总建筑面积68000多平方米，容积率2.98。?本报告是严格保密的。5

围绕城中村改造所思考的问题F政府：政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？F开发商：什么样的项目可行，利润空间是多少？F股份公司（村民）：为什么要拆，应该怎么赔偿F银行：城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸接合个案，剖析城中村改造项目的实质我们此次研究的重点本报告是严格保密的。6

二、房地产开发项目与城中村改造项目比较分析本报告是严格保密的。7

渔农村项目改造流程项目规划立项拆赔方案确定草签拆迁补偿安置协议划定用地红线改造单位确定监管资金帐户设立拆迁阶段项目立项审批办理建设用地规划许可证项目开发建设阶段核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议签订土地出让合同办理国有土地使用证项目建筑报建手续本报告是严格保密的。8

项目规划立项项目规划立项拆赔方案确定实施主体实施内容政府——福田区重建局旧改项目初步确定福田区政府审批草签拆迁补偿安置协议划定用地红线改造单位确定监管资金帐户设立项目立项审批办理建设用地规划许可证审批部门核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议签订土地出让合同项目建筑报建手续本报告是严格保密的。9

拆赔方案确定项目规划立项拆赔方案确定确定主体福田区重建局草签拆迁补偿安置协议划定用地红线改造单位确定监管资金帐户设立?优惠条件；方案内容?拆赔原则；项目立项审批办理建设用地规划许可证?补偿方式和标准；?安置计划。核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议签订土地出让合同项目建筑报建手续本报告是严格保密的。10

草签拆迁补偿安置协议划定用地红线草签拆迁补偿安置框架协议项目规划立项拆赔方案确定甲方——裕亨股份有限公司；乙方——村民；鉴证方——福田区重建局；主体内容草签拆迁补偿安置协议划定用地红线备注：金地公司不以公开身份参与框架协议的草签。改造单位确定监管资金帐户设立确定由政府承担拆迁补偿责任，对拆赔方式、拆赔比例及安置方式进行原则性的规定，为后续与村民谈判提供参考依据。项目立项审批办理建设用地规划许可证划定用地红线内容核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议福田区国土局绘制用地图。签订土地出让合同项目建筑报建手续为土地权属转移作准备，此时，土地权属仍属裕亨股份有限公司，但约定其不得私自转让、开发目的本报告是严格保密的。11

改造单位确定监管资金帐户设立项目规划立项拆赔方案确定改造单位确定福田区重建局、金地公司及裕亨股份有限公司签订《城中村改造单位确认书》为标志草签拆迁补偿安置协议划定用地红线改造单位确定监管资金帐户设立监管资金帐户设立项目立项审批办理建设用地规划许可证时间：改造单位确定之后；开立帐户：重建局与金地公司共管帐户；核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议重建局与裕亨股份有限公司共管帐户帐户资金构成：政府划拨征地拆迁补偿款签订土地出让合同项目建筑报建手续本报告是严格保密的。12

项目立项审批项目规划立项拆赔方案确定立项审批单位审批内容福田区重建局草签拆迁补偿安置协议划定用地红线改造单位确定监管资金帐户设立（参照深圳市城中村（旧村）改造暂行规定）：n初步拆迁赔偿方案；n可行性研究报告；n立项申请书；项目立项审批办理建设用地规划许可证n村集体经济组织意见书；n村民2/3以上表决意见书；n建设资金证