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第四节旅馆房地产估价
知识点一：旅馆房地产及其估价特点
（一）旅馆房地产的分类
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在
特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独
立产权出售给投资者。
优点：对开发商而言，通过分单元出售酒店产权形
式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，
通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可
通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而
言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权
就可得到一定的管理收益。
①产权式酒店
国际通用的产权式酒店三种类：一是时权酒店、二
是住宅型酒店、三是投资型酒店。
提供“酒店式的服务、公寓式的管理”
就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合
1．饭店、酒店、宾馆
套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服
房地产及其特点
②酒店式公寓务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可
以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦
以酒店的形式出租，获得投资回报。
③分时度假把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的
使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。
④经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强
化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务
酒店。
2．旅店、招待所及其一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床
特点位收入。
（二）旅馆房地产的估价4特点
知识点二：影响旅馆房地产价格的3因素
1．交通条件这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有
便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消
费。
周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条
件好的旅馆往往周围环境嘈杂。相比接待观光和商务旅客的旅
馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通
区位状况2方
条件的便利这时就退居其次了。
面2．周围环境
1．设备设施除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比
和用具较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往
往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评
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