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物业管理季如进清华大学房地产研究所2014年9月26日

第一讲课程介绍季如进教授清华大学房地产研究所

第一讲课程介绍1.课程性质与特点2.课程内容3.课程安排4.怎样学好、掌握物业管理

一、物业管理的学科性质与特点物业管理：既是人文社会科学，又是自然技交叉学科：涉及政治学、经济学、社会学和法学，带有公共管理性质、公共事物性质的学科特点：政策性、实践性

二、课程内容第一讲物业管理在我国的产生和发展第二讲物业管理概述第三讲物业管理的基本内容与基本环节第四讲业主、业主大会、业主委员会第五讲物业服务企业第六讲物业管理招投标第七讲物业服务合同第八讲物业管理服务费用第九讲维修资金第十讲物业管理基本理论

三、课程安排1.教材、参考书2.相关法律法规3.有关报道4.参观考察与个人调研5.典型案例讨论6.课程论文

四、怎样学习、掌握物业管理1.注意两个基本理论物权人权2.把握两个时代背景（1）中国特色：长期计划经济的行政福利房管模式（2）市场经济：市场经济的要求与转轨时期的做法3.学习方法的转变

第一讲物业管理在我国的产生和发展第一节前言第二节物业管理在我国的产生和发展第三节物业管理现状和发展趋势

第一节前言一、我国物业管理的发展经济体制改革住房制度改革以人为本与和谐社会

第一节前言二、物业管理面临的问题物业管理的最大问题，是全社会对物业管理的全面、正确的理解和认识不到位。

第一节前言两个错误倾向：1.对企业而言：物业管理－“我来管你”2.对业主而言：“我是业主我老大”

第一节前言?行政许可法下的政府职能的准确定位尚有待进一步研究和实践。

第一节前言社会在转型，体制在转轨，企业在转制，必须伴随着人观念的转变。市场经济要求重新学习

第二节物业管理在我国的产生和发展一、改革开放以来，房地产业做了三件事1.房地产综合开发、配套建设的生产方式（盖房子－－生产领域）2.住房货币化分配（分房子－－流通领域）3.物业管理（管房子－－消费领域）

第二节物业管理在我国的产生和发展1.成功之处：迅速改变了城市面貌，提高了城镇人口住房水平和质量，直接带动了国民经济的快速发展。2.不足之处：住房有强烈的两重性，不完全是产品（商品），还带有社会保障品性质，以致成为“新三座大山”（医疗、教育、住房)之一。

第二节物业管理在我国的产生和发展二、物业管理出现的直接原因房荒导致政府进行住房制度改革。

第二节物业管理在我国的产生和发展三、物业管理在我国的发展历程全国城镇人均住房居住面积?建国初期，平方米；?1965年，7.8平方米（温饱阶段的住房要求）；?1978年，平方米（文革期间房子基本没盖房子，但是人口增长了）；?79－82年，房地产业增长速率是建国以来最高的（基数低）；房地产生产的综合开发物业管理的正式出台

第二节物业管理在我国的产生和发展?改革开放后深圳特区，外销房，成立我国第一个物业管理公司（1981年3月10日）；?80年代中期“南风北伐”；?90年代初在广东召开房管会议，学习讨论深圳社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理模式；?92年召开第二次会议，决定推行物业管理；?94年4月份，颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法?94年6月5日，人大通过了《城市房地产管理法》。

第二节物业管理在我国的产生和发展?2003年6月颁布《物业管理条例》，于2003年9月1日实?2007年3月16日全国人大颁布《物权法》，于2007年10?2007年8月26日国务院发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，于2007年10月1日实行。

第三节物业管理现状和发展趋势一、物业管理发展现状1.物业管理法规体系基本成型，各项政策日臻完善（1）《物权法》、高院2个司法解释，《物业管理条例》；（2）各省份中，20个省份颁布了条例，4个省份颁布了管理办法或规定；（3）27个省会城市中，16个颁布了条例，4个制定了办法，3个制定了规定；（4）与此同时，各级主管部门还制定了相应政策、措施等

第三节物业管理现状和发展趋势一、物业管理发展现状2.管理规模不断拓展据不完全统计，到2012年年底，管理面积145.3亿平方米，基本覆盖了所有类型物业。全国主营业务收入3000亿元，比2008年增长45%以上。

第三节物业管理现状和发展趋势一、物业管理发展现状3.企业数量较快增长目前，物业服务企业达71000余家，比2008年增长22%。其中，一级资质1168家。涌现出一批品牌企业。

第三节物业管理现状和发展趋势4.从业队伍人员数量、质量不断提升目前，从业人员约612.3万人，比2008年增长近145%。2007年实行物业管理师职业资格考试。到2013年，已有5万余