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写字楼分级和配置标准的探讨

“5A”是指

OA〔办公智能化〕

BA〔楼宇自动化〕

CA〔通讯传输智能化〕

FA〔消防智能化〕

SA〔安保智能化〕。

甲级写字楼国际上判断甲级写字楼有8大特征：

管理国际化；

24小时写字楼；

人性化；

空间的舒适性和实用性；

数字化；

节能化；

便捷的交通

商务化。

从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，提出一定的市

场依据供参考。具体如下：

1、区位交通

房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形

象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，

写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的

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区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该

是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八

达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。

规模

评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整

体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的

伸展力及拓展性；因为写字楼客户?高端企业客户，比较看重知名企业的群聚效

应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身

的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商

务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、

星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没

有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。

2、硬件设施

写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是表达科技与创新。

建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；

办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；

标准层高：室内净高以上；

标准承重：楼板承重在以上；

供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；

空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿

度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。

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电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?台,候梯时间不

超过30秒钟。

停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管

理。

供水系统：24冷热水供给，并有中水处理系统；

智能化系统：到达5A级标准；

办公〔OA〕：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板

或地面线槽；

通信〔CA〕：电脑网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音

及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。

楼宇〔BA〕：主要的机电设计由电脑管理，并监控其运行状况，实现管路的自动

控制；

消防〔FA〕：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；

保安〔SA〕：保安重点部位〔门厅、电梯等〕设电视监控电脑，自动巡更；

3、装饰装修

外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、

花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料

电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；

走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；

卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗

手液盒、电动干、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，

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高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；

办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，

块状胶垫地毯地面；

生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼

内部景观。

4、商业配套

甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模

的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、

票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其

自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公