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中国分时度假和产权酒店业发展研究

一、分时度假定义

分时度假（Timeshare，又称Vacationownership或Holidayownership），最初是指大家在度假地购置房产时，只购置部分时段产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用度假形式，以后逐步演变成每户人家在每十二个月只拥有某一时间段度假地房产使用权，而且能够经过交换系统对不一样房产使用权进行交换。国际上一度通行通例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）住宿单元每十二个月使用期分为52周，将52周中51周分时销售给用户。每个单位分时度假产品，就是在约定时期内（通常为20年－40年）每十二个月在这一住宿单元中住宿一周权利。

（一）法律定义

1、对分时度假进行定义难度

分时度假含有很强专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性了解。因为对分时度假认识角度不一样，产生了对其概念不一样说法。分时度假产品复杂性又深入加大了对其进行定义困难。分时度假产品以下特点决定了对它进行规范化定义有较大难度：

l产品种类丰富

分时度假产品含有种类丰富构建方法，不管从时间长短、客房面积，还是付款方法、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象产品包含在里面。

l各国法律制度差异

分时度假作为全球性产品，在各国不一样法律制度下，也含有了不一样含义。较为经典是欧洲和美国之间差异。美国多数地域把分时度假产品视作共同拥有房产产权法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品看成购置者拥有使用权形式。

l发展改变快速

以住宿业中创新产品面貌出现分时度假，自从产生之日起就一直处于发展改变当中，不一样阶段产品，其性质和特点全部有很大差异，现在新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。

2、国际上流传较广两个定义

尽管世界各国从法律角度对分时度假给出定义五花八门，但实践中还是形成了部分被广泛接收定义。在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中对分时度假定义是：全部以会员制、协议、租契、销售、出租协议、使用许可证、使用权协议或其它方法做出交易设计和项目安排，交易中，购置者取得了对于住宿和其它设施在一些特定年度中低于十二个月使用权，而且这一协约使用期在3年以上，即称之为分时度假项目。

近期对于分时度假权威定义来自《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）。《指令》关键为了保护消费者购置以分时度假产品时权益。相关分时度假交易协议，在《指令》中被定义为：全部使用期在3年以上、要求消费者在按某一价格付款以后，将直接或间接取得在十二个月一些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产权利协议，住宿设施必需是已经建成使用、立即交付使用或立即建成项目。

3、定义关键要素

在这些定义中包含关键要素有以下多个：

一是对于协议使用期要求。经过这种协议安排，消费者所购置到是3年以上使用某处房产或某项设施权利。

二是预付款项。消费者为了取得未来住宿权利，需要根据协约安排提前支付所需款项。

三是有每十二个月住宿天数要求（欧盟）。要求每十二个月在某处设施住宿权利不能低于7天。

伴随点数制俱乐部和短期包价旅游等多种新产品形式不停涌现，原有多种定义全部面临着来自各方面挑战。尤其是部分经营商为了回避分时度假法规管制，绕开法规给出明确定义，专门设计出不受法律规制多种新产品。这些产品尽管在形式上含有了分时度假产品基础特征，但却从法律上不属于其规制范围之内，迫使政府和国际组织不得不依据新形势不停调整分时度假规范定义。

（二）分时度假实质

从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间一个中间产品。对于某个住宿设施制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产全部权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产终生处理权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物寿命为40年计算，它相当于把某间客房使用权分割成为14600份（40×365）来销售，消费者每购置一天产品，就购置了对于房间一天使用权。分时度假产品介于二者之间，以每十二个月使用1周标准分时度假产品来说，它相当于将房产使用权分割为52份销售给不一样消费者。也就是说，和房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；和饭店产品相比，它分割份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售一个住宿产品。

房地产产品

分时度假产品饭店产品

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图1分时度假本质

在更为具体划分当中，除了规范化分时度假产品之外，在房地产产品和饭店产品两个极端之间，存在一系列过渡形式，包含分段时权、点数制俱乐部等。