房地产经营管理制度.doc

开发项目经营管理制度

为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完毕，实现项目开发的最大投资收益，根据《公司章程》结合本项目的实际情况，制定本管理制度。

第一部分公司总概

一、公司组织结构及部门职责

股东大会

股东大会

董事会

董事长

监事

项目总负责人

营销部

工程部

财务部

综合部

土建工程师

水电工程师

造价工程师

招标专员

采购专员

行政专员

人事

专员

前期

专员

成本部

财务会计

财务出纳

销售专员

招商专员

财务总监

总工程师

（一）股东大会

1、决定公司经营方针和投资计划；

2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；

3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；

4、审议批准董事会的报告；

5、审议批准监事的报告；

6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

7、审议批准公司的利润分派方案和填补亏损方案；

8、对公司增长或者减少注册资本作出决议；

9、对发行公司债券作出决议；

10、对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；

11、修改公司章程；

12、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；

13、审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。

（二）董事会

1、负责召集股东会，并向股东会报告工作；

2、执行股东会的决议；

3、决定公司的经营计划和投资方案；

4、制订公司的年度财务预、决算方案；

5、制订公司的利润分派方案和填补亏损方案；

6、制订公司增长或者减少注册资本的方案；

7、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

8、决定公司内部管理机构的设立；

9、聘任或者解聘公司经理，根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项；

10、制定公司的基本管理制度。

（三）营销部

1、负责公司开发经营项目的策划管理工作：

（1）收集整理房地产有关的信息资料并向经营层提交报告；

（2）负责公司投资项目的可行性分析、论证工作，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书。跟踪公司以投资领域的行业状况，并组织进行市场调查、分析，向经营层提交调查分析报告；

（3）参与开发项目的规划研究、设计方案讨论。负责组织公司开发项目的市场调查、营销策划工作，制定营销工作总体计划及阶段性促销活动计划并组织实行，负责各阶段营销工作分析，及时向经营层提出营销策略调整建议；

（4）负责公司各类广告设计、制作、发布的组织协调工作，依据广告代理协议的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付；

2、负责公司开发经营项目的销售管理工作，对销售代理机构实行协议跟踪管理：

（1）负责接待拟承租、订购公司房产的意向客户，掌握客户心理，将客户的合理规定，及时向公司有关部门或人员反映，并将公司相应意见反馈客户，努力促成交易。

（2）在公司授权范围内与客户签订房产租赁、销售协议书及补充条款，并按规定向有关管理部门办理协议鉴证（公正）、登记备案、抵押贷款购房手续；

（3）负责房产租售协议的履约监控工作，及时催收应收款项；

（4）严格保密公司房产租售状况和客户资料，未经经营层批准不得对外透露任何情况；

（5）对公司委托其他公司代理的房产租售业务，依据代理协议的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。

3、负责公司开发经营项目的售后服务管理工作：

（1）受理对公司建设、经营项目的各类投诉，并负责牵头解决；

（2）负责公司租、售房产及附属物的管理（含水电费、产权申办费的收缴）工作；

（3）负责公司建设项目土地使用权证、免去商品房预售款监管、商品房预售许可证、各类房屋的产权证书的办理；

（4）负责向施工单位接受竣工后的项目中除非营业性公建配套服务设施及室外市政配套设施以外的项目，并按有关协议约定，向所有权人或管理部门办理移交手续，承担售后保修工作，负责办理启用各项设备配套设施的申请手续；

（5）参与工程施工、安装阶段的验收工作；

（6）工程竣工结算后，负责对施工单位留存于我公司的保修款进行管理；

（7）在项目竣工交付使用后，负责牵头成立业主委员会；

（8）对公司委托其他公司代理的社区物业管理业务，依据代理协议的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。

4、负责项目商业业态规划，布局和招商管理工作，对招商代理机构实行协议跟踪管理。

（四）成本部

1、负责公司建设项目工程造价管理和成本核算工作，涉及：

（1）工程建设成本的测算与控制；

（2）负责公司建设项目各阶级的招标组织、协调工作；

（3）负责起草、发放、保管与工程建设有关的各项协议、协议，并负责这些协议、协议的履约监管