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物业管理基础实务培训（合肥版）2012-1-5修订

1、不要怕，内容不多2、不要急，会画重点3、放轻松，大胆发言

我们的财富从工作中获得

张立勇清华大学食堂打工8年托福考试630分，英语考试通过四级、六级，获得北京大学本科文凭被团中央树为全国十大杰出学习青年之一

我们的工作在学习中提升每天积累一点，便是成功的开始

一、物业管理的起源及专业术语二、物业管理服务的基本内容三、物业管理相关案例

一、物业管理的起源及专业术语

l最早的物业管理：起源于19世纪60年代的英国OctaviaHill(奥克维娅.希尔）l现代意义物业管理：产生于19世纪末美国,建筑机械的发展，高层楼宇出现，对专业性的需求多。l专业物业管理组织：1908年在美国芝加哥诞生。

物业管理在我国的初现20世纪80年代，随着全国住宅小区的兴建，现在物业管理从香港传入我国内地。l1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业扎起我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员迅速增加。l1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》（2007年9月18日废止）这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法规化奠定了基础。

物业管理与传统房产管理的区别类别物业管理传统房产管理比较内容物业权属多元产权（个人产权为主）市场经济管理模式经济、法律手段物业管理专业企业有偿服务单一产权（国家产权）计划经济管理模式行政手段管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念管理期限政府房产管理部门无偿服务政府行为企业行为契约关系、服务被服务的关系社会化、专业化统一管理以业养业隶属关系、管理被管理的关系分散的部门管理以租养房多功能全方位管房修房，内容单一低租金和大量财政补贴管理住、用户管理服务费为主为业主、使用人服务合同期终身

物业：指正在使用或可以投入使用的各类建筑物及附属设施设备、相关场地组成的单宗房地产及依托于该实体上的权益。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。

物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。——摘自《物业管理条例》国务院令[2003]379号

2007年从“管理”到“服务”2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理”更改为“物业服务”物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。

思考：到底是管理，还是服务？

l物业管理对象：物业及设施、设备l物业服务对象：客户l内部：员工、公司领导l外部：业主、住户、使用人及其它（来访人员、装修人员、参观指导人员）管理与服务不冲突！物业管理的性质主要是“服务性”的；物业管理是寓管理、经营于服务中；物业管理是在服务中体现管理并完善管理和经营。

合肥物业管理工作主要的相关法律法规2007年10月1日颁布施行的《中华人民共和国物权法》2007年10月1日修改施行的《物业管理条例》2010年1月1日修改施行的《安徽省物业管理条例》2011年8月1日施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》有没有《合肥市物业管理条例》呢？鉴于《合肥市物业管理条例》的部分条款与国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》不符，且上位法对物业管理的各个方面作了更加详尽的规定，合肥市第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议决定对其予以废止，并报安徽省人大常委会批准。2010年4月23日。

《前期物业服务协议》《物业服务合同》《前期物业服务合同》物业公司开发商业主《业主公约》《业主临时公约》《商品房买卖合同》

二、物业管理服务的基本内容

思考：没有物业管理会怎么样？

又交物业费，我就没见物业给我家做什么。

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