物业管理法规概论课件.pptVIP

2011-2012-1

?1.我国物业管理的现状怎样？?2.为什么需要物业管理立法？?3.物业管理法规能解决什么问题？?4.我国物业管理立法的现状和存在的问题有？

?1.物业管理领域不断扩大、产业地位基本确立?2.物业管理的内涵愈加丰富，运作日趋规范?3.遵循市场规律，竞争机制初步形成?4.法制环境不断改善

?1.物业管理的发展还不平衡?2.相关主体的法律关系和产权关系尚不明确?3.物业管理企业服务意识不强?4.业主委员会缺少制约?5.业主自律机制不完善?6.前期物业管理矛盾突出?7.专项维修资金管理不规范

?1.维护物业管理市场秩序的需要?2.保障物业管理权利人合法权益的需要?3.促进物业管理业健康发展的需要?4.能促进住宅业、房地产业持续发展和房地产发展水平不断提高房地产业中整体法律规范体系，物业管理是最薄弱的一环。

?1.房地产业法制建设的完整性；?2.物业服务领域有法可依；?3.物业服务市场健康发展；?4.尤其有助于解决物业服务纠纷：物业服务费用纠纷，公共费用分摊，私自搭建，索赔，侵害，合同等

?1.全国性的物业管理法规还不完善物业存量和增量可观，对其管理需要制度支持和约束?2.地方性物业管理条例、规章繁杂且协调性、规范性差?3.部分法规适用范围过窄法制建设滞后?4.物业管理的配套法律法规还不完善纠纷不断，已经在整个社会的消费者投诉中占有非常大的比例。

1、理解物业、物业管理、物业管理法的概念；2、了解物业管理立法的概况；3、掌握物业管理立法的渊源物业的三个特征物业管理法的效力等级

建设部房地产司物业管理处在1994年6月《简述物业管理》：“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。”

?《物业服务条例》房屋及配套设施设备和相关的场地?法学定义：物业是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。

?两个属性?物理属性（三个独特的）1.“物业”是不动产，2.“物业”具有单元性，3.“物业”具有空间和环境性。?法律属性权利属性

?（二）物业管理1.第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。………狭义那广义呢？管理与服务的辨析？………..物业服务2.内涵主体依据内容?特征社会化专业化市场化（经营化、规范化）

?3.内容?基本业务?专项服务?特约服务?经营服务?三种服务的区别：?.内容不同?.主体不同?.性质（法律关系）不同

物业管理在我国的发展

什么是法？什么是法律一、法、法律、法律规范?法表现为国家意志，由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为规范总称。?法律：广义：与“法”同狭义：仅指全国人大及常委会制定的规范性法律文件?法的特征?1、国家意志性在社会范畴内，法是以权利义务和法律后果明确的、具有?2、普遍约束力概括性和普遍性的规范来调整一定的社会关系的，并通过?3、国家强制性调整而形成制度化、稳定性的社会秩序。?4、权利义务性

?法律规范：是国家意志的表现，通过一定的法律条文表现出来，具有一定内在逻辑结构的特殊行为规则。由“假定”、“指示”、“法律后果”三要素组成。?法的分类?1、成文法和不成文法2、实体法和程序法《物业服务条例》32条：从事物业服务活动的企业应当具有?3、根本法和普通法4、一般法和特别法独60立条的：法违人反资本格条。例—的—规“假定定，”未、取“指得示资”质证书从事物业服务，?5、国内法和国际法6、公法和私法、社会法由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处以5万以上20万以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。——“法律后果”

二、物业管理法?（一）调整对象：物业管理社会经济关系?狭义方面：具有“两元性”或“双轨性”，企业对物和公共秩序的管理性服务和对业主和使用人的便民性服务?泛义方面：具有“四环性”或称“多重性”。一环是国家对物业管理行业运行活动的行政管理关系；二环是物业管理行业组织自律管理关系；三环是物业业主自治管理关系；四环是受托代管物业人（物业服务企业）的受托管理和提供服务关系。

?调整对象细分?按流程分：招投标、前期物业管理、接管验收、委托管理?按具体内容分：房屋维修养护、设备保养管理、安全保卫