国联证券：房地产行业专题研究-美国商业地产市场动荡对银行业影响的风险评估.pdf

证券研究报告

行2024年06月19日

业

报投资建议：强于大市（维持）

告

│房地产上次建议：强于大市

行

业相对大盘走势

专美国商业地产市场动荡对银行业影响的风险评估房地产沪深300

题20%

研

究➢美国商业地产基本面承压，商业地产投资呈下降趋势0%

商业地产市场规模持续扩张，2023年达到24.67万亿美元，占房地产市场比例约21.50%。

2023年，写字楼空置率达16.90%，新开工量减少；零售业消费强劲，空置率下降；工-20%

业和物流地产空置率上涨，但核心区域需求旺盛；多户型住宅空置率上升，开工量减少；

-40%

旅游业回暖，酒店入住率提升。由于联邦基金利率高企，资本化率上升，商业地产价格2023/62023/102024/22024/6

指数自2022年7月至2024年4月跌幅达24.58%。整体投资方面，商业地产投资规模

整体下降，投资回报率因资产价值下跌降至负数。作者

➢美国商业地产投资回报和规模双降，REITs表现相对稳健分析师：杨灵修

在美国，商业地产投资主要由私人投资者主导，2023年REITs基金和私营企业的市场执业证书编号：S0590523010002

份额从10.65%降至4.80%。2023年美国商业地产投资回报率跌至-7.90%，主要因资产邮箱：yanglx@

价值下降。2023年商业地产整体投资规模下降51.60%，为四年来最大跌幅。然而，零

联系人：姜好幸

售、工业和物流地产的投资规模跌幅较小，市场份额分别上升至16.40%和24.90%。尽

邮箱：hxjiang@

管整体投资市场存在波动，但REITs表现相对稳健，显示潜在的高回报机会，如SL绿

地房地产公司的回报率近一年达130.92%。此外，REITs基金也在中长期展现稳定收益。

➢美国商业地产债务持续上涨，高利率环境下再融资压力较大

2023年末，商业地产抵押贷款未偿还存量达3.69万亿美元，占所有抵押贷款未偿还存

量的18.23%。随着债务的增加，金融机构对商业地产的风险敞口也相应扩大。2024年

到期的商业地产抵押贷款预计为9,290.00亿美元，其中大部分由银行持有。虽然商业

地产债务中风险债务量有限，但受美联储缩表和高利率环境的影响，商业地产再融资难

度增加，拖欠率边际上升。2024年Q1，美国银行发放的商业地产抵押贷款拖欠率边际

上升至1.25%。总体而言，银行业面临较大的商业地产带来的资产质量和风险敞口压力。

➢美国银行抗风险能