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房地产行业深度研究报告
目录
一、供需逆转、居民纠偏,房价锚逐步转向租金收益率5
(一)房价面临下行压力下,居民对住宅资产配置的偏好可能被纠正5
(二)过去高库存与高房价同时存在的原因是城市扩张7
二、理论上住宅合理租金收益率或在2.58%-2.85%9
三、考虑到现实摩擦成本,刚需家庭可能的购房决策逻辑11
四、价格底部初现并不意味着基本面反转,核心在于居民行为逻辑未变17
五、投资建议19
六、风险提示19
证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号3
房地产行业深度研究报告
图表目录
图表1经典房价模型中,房屋租金是房价的锚点5
图表2城市人均居住面积总体并不低5
图表32021年部分城市租金收益率5
图表4住宅资产在城镇居民实物资产中占比较大6
图表5房贷利率长期维持在4%以上6
图表624年4月房价同比、环比下跌超60城6
图表7一线城市二手房挂牌量持续走高6
图表8房企加杠杆拿地作为经济的启动项,为地方经济发展提供资本,最终由产业发
展人口增长形成闭环7
图表92020年前建成区面积增速高于城区人口增速7
图表10截至2024年5月,21城新房去化周期超18月7
图表112009年开始北京二手房成交套数反超新房8
图表12近年南京商品房成交下滑主要来自于近郊8
图表13“517”新政后多城下调首套房、二套房房贷利率下限9
图表14理论上当前居民购首套房成本或在2.58%-2.85%左右10
图表15不同能级城市购首套房成本敏感性测算10
图表16上海租金收益率底部可能在1.78%-1.93%11
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