系统内土地直接入市流程.docx

系统内土地直接入市

管理流程

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流程图示

流程概述

流程目的

明确系统内土地上市（从内部计划编制到与市中心签订土地入市交易协议）的相关程序，明确各部门职责、提高工作效率。

适用范围

适用于公司系统内土地直接上市工作。

定义

系统内土地直接上市交易：对于部分具备条件的国有工业用地，政府委托由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易的行为。

流程要素描述

支持文件土地权属确认

支持文件

土地权属确认

控规调整流程

交通评价意见审批流程

环境评价意见审批流程

古树处理意见流程

文物保护意见审批流程

园林树木移伐审批流程

地价委托评估

建设项目用地预审

大市政前期规划流程

流程CP点

直接入市项目运营策划

力求控规方案最大程序支持公司二级开发意图

直接入市项目的进度、成本管理原则

责任部门

主责部门：项目拓展部、规划设计部

参与部门：

工程管理部、成本管理部、管理部、财务资金部、市场营销部

流程KPI

项目计划完成率

成本目标实现程序

控规方案质量(是否体现了公司开发意图)

输入条件

公司战略规划及年度计划

集团有关系统内土地上市的计划

输出结果

控规方案

土地入市交易协议

系统内土地直接入市管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

项目运营策划

明确对直接入市项目整体经营开发目标，包括进度、成本目标、控规方案初步方向等

·由管理部牵头组织，相关部门配合；项目拓展部负责在总体目标下日常工作的跟进和协调

·直接入市项目受外部政策影响较大，开发运营计划尽可能预估各种因素

力求控规方案最大程序支持公司二级开发意图

公司原则上采取“一级带二级”的开发思路，因此控规方案对公司二级开发项目的经营目标的影响尤显重要

·项目运营策划，首先提出控规方案初步方向

·对外报审的控规方案，需经公司决策会议予以确定

·充分挖掘土地总体规划和城市总体规划条件，最大程序实现公司意图

直接入市项目的若干管理原则

直接入市项目亦应遵循项目管理原则实现过程中的目标控制

·主要是进度、成本和供方管理

——

工作程序：

项目运营策划

项目拓展部负责与集团相关部门工作联系，及时了解跟踪集团系统内土地状况，并在拟订《公司年度土地储备计划》，根据公司战略规划和年度经营要求，列明系统内土地直接上市交易计划（包括启动时间、土地上市交易时间、预估的上市交易成交价格范围等）。

管理部依据公司审批的《公司年度土地储备计划》，启动直接入市项目运营策划，相关部门配合：

管理部：启动并组织相关工作，组织确定一级计划节点，汇总相关部门成果，形成《一级开发（系统内土地直接上市交易）项目运营策划书》；

项目拓展部：配合管理部完成项目开发节点的确定，提出二级开发的整体思路要求，了解并提供土地权属等相关信息，配合确定项目成本目标、确定项目一级计划节点；

规划设计部：提出项目控规方案初步设想（含二级开发产品方向）；

成本管理部：组织编制项目的成本目标；

工程管理部：提出市政咨询相关工作进度计划。

管理部汇总形成《一级开发（系统内土地直接上市交易）项目运营计划书》，组织相关部门研讨评审后，组织项目运营计划决策会议、相关部门汇报本专业部分，管理部、项目拓展部、规划设计部、成本管理部、工程管理部、财务资金部、市场营销部的部门负责人及主管领导参加，常务副总、总经理参会，项目运营计划最终经总经理确认审批后生效。

项目的年度计划由管理部组织制订、月度计划由项目拓展部组织制订，按照公司计划管理流程相关规定予以确定。

直接入市项目总体实施程序

土地权属确认及普测

如具有土地证则由项目拓展部准备相关材料；

如不具备土地证，由项目拓展部按照《土地权属确认工作流程图》办理取得领取地调成果单。

规划设计部负责用地普测，同时核实用地现状边界与土地证坐标点的出入。

控规调整及报批：

规划设计部负责委托规划院编制控规调整可行性论证报告并规委审批，取得控规调整审批成果交相关部门并存档；

控规调整可行性论证报告中应对二级开发的初步方案予以说明

道路规划及定线

在正式报批前，规划设计部组织项目拓展部、工程管理、财务资金、管理部进行评审，最终经公司决策会议确认（上述部门负责人及主管领导参会，常务副总、总经理参会）、产品规划线负责领导审批。

取得直接入市交易联席会会议纪要：

项目拓展部准备并递交入市交易申请及相关资料，相关资料包括：

入市交易申请；

主管部门批件；

国有土地使用证和房屋所有权证及相关权属证明；

无抵押证明；

营业执照复印件；

法人证明及身份证复印件；

授权委托书及被授权人身份证复印件；

宗地情况说明及地形图；

PPT演示文稿。

项目拓展部负责落实联席会召开时